این راهنما جایگزین بررسی قرارداد نیست. قراردادت را قبل از امضا در صفحه‌ی پیگیری‌ات بفرست تا کارشناس ونیرا آن را بررسی کند. این خدمت برای خریداران ونیرا رایگان است.
بیشتر مشکلات خریداران خارجی در ترکیه از قراردادی شروع می‌شود که با عجله و بدون ترجمه امضا شده است. یادت باشد: قرارداد مقدماتی مالکیت را منتقل نمی‌کند؛ مالکیت فقط با ثبت در اداره‌ی ثبت (طاپو) منتقل می‌شود.
۱. قرارداد پیش‌فروش باید رسمی باشد
قرارداد وعده‌ی فروش ملک (ساتیش واعدی) طبق قانون باید در دفتر اسناد رسمی (نوتر) تنظیم شود. قرارداد عادی که فقط بین تو و فروشنده یا در دفتر املاک امضا شده، در اصل باطل است. دادگاه‌ها فقط در موارد استثنایی (مثلاً وقتی هر دو طرف کامل عمل کرده‌اند) از آن حمایت می‌کنند.
۲. قرارداد را روی سند ثبت کن (شرح)
قرارداد وعده‌ی فروش را می‌شود روی سند ملک شرح کرد. بدون این شرح، اگر فروشنده همان ملک را به شخص دیگری بفروشد، حق تو در برابر خریدار جدید قابل اجرا نیست. این شرح اگر تا ۵ سال فروش انجام نشود خودبه‌خود باطل می‌شود؛ تاریخ تحویل را بر همین اساس چک کن.
۳. پیش‌فروش قبل از پروانه‌ی ساخت ممنوع است
طبق قانون حمایت از مصرف‌کننده، قرارداد پیش‌فروش مسکن پیش از صدور پروانه‌ی ساخت نباید بسته شود و خریدار ۱۴ روز حق انصراف دارد. (اینکه خریدار خارجی همیشه مشمول این قانون است یا نه، محل بحث است.)
۴. وضعیت حقوقی سند
پیش از هر پرداختی بپرس:
- ملک رهن (ایپوتک) یا توقیف (حاجز) دارد؟
- سند کات مولکیتی (تفکیکی، ساختمان تمام‌شده) است یا کات ایرتیفاکی (در حال ساخت)؟
- پایان‌کار (ایسکان) ساختمان صادر شده؟
- ملک در منطقه‌ی نظامی یا امنیتی نیست؟
اطلاعات پایه‌ی قطعه را می‌شود از سامانه‌ی parselsorgu.tkgm.gov.tr دید، اما اطلاعات مالک عمومی نیست؛ استعلام کامل را از اداره‌ی ثبت یا وکیل بگیر.
۵. قیمت واقعی در سند
هیچ‌وقت قبول نکن قیمت در سند کمتر از واقعیت نوشته شود. هم جریمه دارد، هم ممکن است اقامت (حدنصاب ۲۰۰ هزار دلار) یا شهروندی (۴۰۰ هزار دلار) را از دست بدهی.
۶. پرداخت فقط از حساب خودت
پرداخت از حساب شخص سوم یا نقدی، از دلایل رایج توقف معامله توسط واحد اطلاعات مالی ترکیه (ماساک) و رد شهروندی است. مبلغ گواهی خرید ارز (DAB) باید با قیمت سند بخواند؛ مغایرت آن یکی از دلایل رایج تأخیر در انتقال سند است.
۷. برنامه‌ی پرداخت و تحویل
- اقساط به تاریخ یا به پیشرفت ساخت گره خورده‌اند؟
- اگر تحویل عقب بیفتد، جریمه‌ی تأخیر سازنده چقدر است؟
- اگر تو انصراف دهی، چقدر از پولت برمی‌گردد؟
- چه کسی هزینه‌ی سند (۴٪)، مالیات بر ارزش افزوده و داسک را می‌دهد؟
۸. مشخصات دقیق واحد
بلوک، طبقه، شماره‌ی واحد، مساحت خالص و ناخالص، انباری و پارکینگ، و فهرست متریال باید در قرارداد یا پیوستش باشد، نه فقط در بروشور.
۹. وکالت‌نامه
اگر کسی به وکالت از طرف تو امضا می‌کند، وکالت‌نامه باید اختیار مشخص را ذکر کند. وکالت‌نامه‌ی صادرشده در خارج از ترکیه باید تأیید رسمی (آپوستیل یا تأیید کنسولی) و ترجمه‌ی رسمی ترکی داشته باشد. بسیاری از ایرانی‌ها وکالت‌نامه را در کنسولگری ترکیه تنظیم می‌کنند. هرگز وکالت‌نامه‌ی عام و نامحدود برای فروش یا برداشت از حسابت نده.
۱۰. مترجم و شماره‌ی مالیاتی
اگر ترکی بلد نیستی، حضور مترجم رسمی هنگام انتقال سند الزامی است. برای انتقال سند هم شماره‌ی مالیاتی ترکیه لازم است.
بررسی قرارداد با ونیرا
در صفحه‌ی پیگیری‌ات، فایل قرارداد (PDF، عکس یا Word) را بفرست. کارشناس ونیرا نکته‌ها و ریسک‌ها را به زبان ساده برایت می‌نویسد و اگر بندی باید تغییر کند، می‌گوید چه چیزی را از فروشنده بخواهی.
