آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس قانون حمایت از مصرف‌کننده‌ی ترکیه (۶۵۰۲، مواد ۴۰ تا ۴۶)، آیین‌نامه‌ی پیش‌فروش مسکن و قانون ثبت. برای پرونده‌ی خود از وکیل یا کارشناس ونیرا کمک بگیرید.
پیشخرید (خرید از سازنده پیش از تکمیل) معمولاً ارزان‌تر است، اما بیشترین دعواهای خریداران خارجی هم از همین‌جا شروع میشود. خبر خوب این است که قانون ترکیه برای «فروش پیش‌پرداختی مسکن» حمایت‌های مشخصی دارد.
۱. پیش از قرارداد
- پروانه‌ی ساخت: قرارداد پیش‌فروش پیش از صدور پروانه‌ی ساخت ممنوع است. تاریخ پروانه را بپرسید و ببینید.
- فرم اطلاعات پیش از قرارداد: فروشنده باید دست‌کم یک روز پیش از قرارداد فرمی بدهد که مشخصات فروشنده و ملک، قیمت کل با مالیات‌ها، حق انصراف و فسخ، تاریخ تحویل، تضمین و نقشه‌ی طبقه و واحد را دارد.
- هیچ پولی پیش از قرارداد معتبر: فروشنده حق ندارد پیش از بسته شدن قرارداد معتبر، پول یا سند تعهدآور بگیرد.
۲. شکل قرارداد
قرارداد باید یا همراه با ثبت در اداره‌ی ثبت بسته شود، یا به‌صورت وعده‌ی فروش رسمی در دفتر اسناد رسمی (نوتر). قرارداد عادی «دفتر فروش پروژه» این حمایت را ندارد.
بعد از قرارداد رسمی، آن را روی سند ملک شرح (ثبت) کنید. این شرح حق شما را تا ۵ سال در برابر هر خریدار دیگری قابل اجرا می‌کند؛ اگر در این مدت فروش انجام نشود و دعوایی هم طرح نشود، اداره‌ی ثبت آن را خودبه‌خود حذف می‌کند.
۳. حقوق شما پس از امضا
- ۱۴ روز حق انصراف بدون دلیل و بدون جریمه. فرستادن اطلاعیه به فروشنده در این مدت کافی است؛ آیین‌نامه از «طریق دفتر اسناد رسمی» نام می‌برد، پس امن‌ترین راه همین است.
- سقف تحویل: تاریخ تحویل همان است که در قرارداد آمده، اما در هیچ حالتی بیش از ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد نیست. ثبت سند پیش‌ساخت (کات ایرتیفاکی) به نام شما همراه با تحویل واحد، تحویل حساب میشود.
- فسخ تا ۲۴ ماه: تا ۲۴ ماه پس از قرارداد میتوانید بدون دلیل فسخ کنید. فروشنده فقط مالیات‌ها و هزینه‌ها را به‌علاوه‌ی حداکثر این جریمه می‌گیرد:
| زمان فسخ | سقف جریمه |
|---|---|
| تا ۳ ماه | ۲٪ قیمت |
| ۳ تا ۶ ماه | ۴٪ |
| ۶ تا ۱۲ ماه | ۶٪ |
| ۱۲ تا ۲۴ ماه | ۸٪ |
اگر فروشنده خودش تخلف کرده باشد، جریمه‌ای در کار نیست. بازپرداخت پول شما باید ظرف ۱۸۰ روز از اعلام فسخ انجام شود.
۴. اگر سازنده ورشکست شود؟
برای پروژههای ۳۰ واحد و بیشتر، فروشنده باید پیش از شروع فروش یکی از این تضمین‌ها را داشته باشد: بیمهی تکمیل ساختمان، ضمانت‌نامه‌ی بانکی، حساب مسدود مرحله‌ای یا تضمین وام مرتبط. طبق قانون، پول این بیمه و تضمین‌ها وارد اموال ورشکستگی نمی‌شود و قابل توقیف نیست. بدون این تضمین، خریدار با قرارداد ثبت‌نشده فقط یکی از طلبکاران عادی است.
بپرسید: «تضمین این پروژه چیست؟ بیمه‌نامه یا ضمانت‌نامه را ببینم.»
۵. زمین متعلق به سازنده است؟
بسیاری از پروژه‌ها «ساخت در برابر سهم زمین» (کات کارشیلیغی) هستند: زمین مال کس دیگری است و سازنده در ازای ساخت، سهم می‌گیرد. اگر قرارداد سازنده و مالک زمین فسخ شود، تکلیف خریداران چه میشود؟ دیوان عالی ترکیه در اردیبهشت ۱۴۰۴ رأی وحدت رویه داد که خریدارانی که با حسن نیت و با اتکا به سند ثبتی خریده‌اند، حمایت می‌شوند. این رأی به کسی که فقط قرارداد ثبت‌نشده دارد کمکی نمی‌کند؛ دلیل دیگری برای ثبت قرارداد روی سند.
۶. بندهای خطرناک
- قرارداد عادی به‌جای قرارداد رسمی دفتر اسناد
- نبودن شرح قرارداد روی سند
- تاریخ تحویل باز یا «قابل تمدید به تشخیص فروشنده»
- پرداخت‌هایی که به پیشرفت ساخت گره نخورده‌اند
- جریمهی یک‌طرفه برای خریدار و هیچ جریمه‌ای برای تأخیر سازنده
- نبودن تاریخ پروانه و نوع تضمین
- رهن یا توقیف روی زمین
سؤال‌های پرتکرار
در پیشخرید ملک ترکیه حق انصراف دارم؟
بله، طبق قانون حمایت از مصرفکننده ۱۴ روز حق انصراف بدون دلیل و بدون جریمه دارید و تا ۲۴ ماه هم میتوانید با جریمهی حداکثر ۲ تا ۸ درصد فسخ کنید.
سازنده حداکثر چقدر می‌تواند تحویل را عقب بیندازد؟
تاریخ تحویل همان است که در قرارداد آمده، اما طبق قانون در هیچ حالتی بیش از ۴۸ ماه از تاریخ قرارداد نیست.
اگر سازنده ورشکست شود پولم چه میشود؟
در پروژههای ۳۰ واحد و بیشتر، فروشنده باید بیمهی تکمیل یا ضمانت داشته باشد که پولش از اموال ورشکستگی جداست. بدون تضمین و بدون ثبت قرارداد روی سند، خریدار فقط یک طلبکار عادی است.
