آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس مقررات سازمان نظارت بر بانکها (BDDK) دربارهی نسبت وام به ارزش ملک (اصلاحیه‌ی بهمن ۱۴۰۴) و نرخ‌های اعلام‌شده‌ی بانکها در مهر و آبان ۱۴۰۵. این راهنما مشاوره‌ی مالی نیست و ونیرا مشاور مالی دارای مجوز نیست؛ شرایط دقیق را از خود بانک بپرسید.
خیلی از خریداران می‌پرسند: «می‌شود بخشی از پول خانه را وام گرفت؟» جواب کوتاه برای ایرانیها این است: از نظر قانونی ممنوع نیست، اما در عمل کم پیش می‌آید. دلیلش را در ادامه می‌خوانید.
۱. بانکهای ترکیه به خارجیها وام مسکن میدهند؟
- قانون ترکیه وام مسکن به خارجیها را ممنوع نکرده است و طبق منابع بخش ملک، در ۲۰۲۶ بعضی بانکها پس از چند سال دوباره به خریداران خارجی وام میدهند.
- فهرست واحدی وجود ندارد. هر بانک سیاست خودش را دارد: بعضی فقط به دارندگان اقامت و درآمد در ترکیه وام میدهند، بعضی پیش‌پرداخت بیشتری میخواهند.
- وام مسکن به اشخاص حقیقی در ترکیه معمولاً به لیر است؛ از ۱۳۸۸ (۲۰۰۹) وام ارزی یا وابسته به ارز به مصرف‌کنندگان مقیم ترکیه داده نمی‌شود. یعنی شما درآمد دلاری یا یورویی دارید و قسط لیری، یا برعکس، و ریسک نرخ ارز با شماست.
۲. سقف وام به ارزش ملک (LTV)
طبق تصمیم BDDK (اعلام‌شده در ۱۱ بهمن ۱۴۰۴ / ۳۱ ژانویه ۲۰۲۶)، سقف وام به ارزش ملک برای خانه‌ی اول بر اساس ارزش ملک است و دیگر فرقی بین نوساز و دست دوم نمی‌گذارد:
| ارزش ملک | حداکثر نسبت وام به ارزش |
|---|---|
| تا ۵ میلیون لیر | تا ۹۰٪ |
| ۵ تا ۷ میلیون لیر | ۷۰ تا ۸۰٪ |
| ۷ تا ۱۰ میلیون لیر | ۶۰ تا ۷۰٪ |
| ۱۰ تا ۲۰ میلیون لیر | ۴۰ تا ۵۰٪ |
| بالای ۲۰ میلیون لیر | ۲۰ تا ۴۰٪ |
- اگر شما، همسرتان یا فرزند زیر ۱۸ سالتان خانه‌ی دیگری در ترکیه داشته باشید، نسبت‌های پایین‌تری اعمال می‌شود.
- برای خانههای ساخت بعد از ۲۰۱۰ با رتبه‌ی انرژی دست‌کم C، شرایط بهتری در نظر گرفته شده است.
- ملکی که حدنصاب اقامت (معادل ۲۰۰ هزار دلار) را دارد، معمولاً در ردیف‌های بالای جدول است؛ یعنی بخش بزرگی از قیمت را باید نقد بدهید.
- اینکه این جدول دقیقاً به همین شکل برای خارجیها هم اعمال می‌شود، در متن خبری که دیدیم نیامده بود. هر بانک ممکن است سخت‌گیرانه‌تر باشد.
۳. سود وام در ۱۴۰۵
- در مهر ۱۴۰۵ نرخ ماهانه‌ی وام مسکن در بانکهای بزرگ ترکیه حدود ۲.۹ تا ۳.۵ درصد در ماه اعلام شده بود (بر اساس سایت‌های مقایسه‌ی وام، اوایل و اواخر مهر ۱۴۰۵).
- این یعنی سود سالانه‌ی بسیار بالا. با چنین نرخی، وام ده‌ساله میتواند مجموع بازپرداختی چند برابر اصل وام داشته باشد.
- علاوه بر سود، هزینه‌ی ارزیابی، کارمزد تخصیص، بیمه‌ی عمر و بیمه‌ی خانه را هم حساب کنید. بانکها نرخ هزینه‌ی کل سالانه را اعلام می‌کنند؛ مقایسه را با آن انجام دهید.
۴. مدارک معمول
هر بانک فهرست خودش را دارد، اما معمولاً این‌ها خواسته می‌شود:
- گذرنامه‌ی معتبر و شماره‌ی مالیاتی ترکیه
- اقامت ترکیه (بسیاری از بانکها)
- مدرک درآمد: فیش حقوقی، قرارداد کار یا اظهارنامه‌ی مالیاتی، ترجمه‌شده
- صورت‌حساب بانکی چند ماه اخیر
- حساب بانکی در همان بانک
- مدارک ملک: سند، پایان‌کار و گزارش ارزیابی بانک
بانکها معمولاً ملک بدون پایان‌کار را برای وام نمی‌پذیرند یا ارزش کمتری برایش در نظر می‌گیرند. پایان‌کار
۵. چرا برای ایرانیها نادر است؟
- سیاست تطبیق بانکها: بانکهای ترکیه به خاطر تحریم‌ها و قواعد بین‌المللی، دربارهی مشتریان ایرانی محتاطاند. باز کردن حساب هم گاهی زمان‌بر است و وام گرفتن یک قدم سخت‌تر است. حساب بانکی برای ایرانیها
- اثبات درآمد: درآمد در ایران و به ریال، برای بانک ترکیه به‌سختی قابل ارزیابی است.
- سابقه‌ی اعتباری: خارجی تازه‌وارد سابقه‌ی اعتباری در ترکیه ندارد.
ما موردی را پیدا نکردیم که بانکی رسماً اعلام کرده باشد به ایرانیها وام نمی‌دهد، و موردی هم پیدا نکردیم که برنامه‌ی ویژه‌ی ایرانیها داشته باشد. اگر اقامت، درآمد ثبت‌شده در ترکیه و حساب فعال دارید، شانس شما بیشتر است. برای بقیه، بهتر است خرید را با فرض پرداخت نقدی برنامهریزی کنید.
۶. جایگزین: اقساط سازنده
بسیاری از سازنده‌ها در پیش‌فروش یا حتی پروژه‌ی تمام‌شده «اقساط بدون بهره» پیشنهاد می‌کنند: مثلاً ۳۰ تا ۵۰ درصد پیش‌پرداخت و بقیه در ۱۲ تا ۳۶ ماه.
ریسک‌ها:
- «بدون بهره» اغلب یعنی بهره در قیمت پنهان شده است. قیمت نقد و اقساطی را جدا بپرسید.
- تا آخرین قسط، سند ممکن است به نام شما نیاید یا رهن به نفع سازنده رویش باشد. ترتیب انتقال سند و رهن را در قرارداد بنویسید.
- اگر قسطی عقب بیفتد، قرارداد ممکن است جریمه‌ی سنگین یا حق فسخ برای سازنده داشته باشد.
- اگر قیمت به دلار تعیین شده و درآمد شما به ارز دیگری است، ریسک ارز هم دارید.
- در پیش‌فروش، اگر سازنده ورشکست شود، قرارداد ثبت‌نشده شما را فقط یک طلبکار عادی می‌کند. قرارداد پیش‌فروش
- برای شهروندی، قیمت کامل باید پیش از درخواست پرداخت شده باشد؛ اقساط معمولاً مانع زمان‌بندی شهروندی است. شهروندی با خرید ملک
۷. پیش از اینکه روی وام حساب کنید
- از دو یا سه بانک کتبی پرسیدم آیا به تابعیت و وضعیت اقامت من وام میدهند.
- نسبت وام به ارزش ملک را برای قیمت ملک خودم حساب کردم.
- هزینه‌ی کل سالانه را مقایسه کردم، نه فقط نرخ ماهانه.
- برای اقساط سازنده، قیمت نقد و اقساطی را جدا گرفتم و ترتیب انتقال سند در قرارداد است.
- برنامه‌ی B دارم اگر وام تأیید نشد.
سؤال‌های پرتکرار
ایرانیها در ترکیه میتوانند وام مسکن بگیرند؟
قانوناً ممنوع نیست، اما در عمل نادر است، چون بانکها دربارهی مشتریان ایرانی محتاطاند و اقامت، درآمد قابل اثبات و حساب فعال میخواهند. با فرض پرداخت نقدی برنامهریزی کنید و فقط با تأیید کتبی بانک روی وام حساب کنید.
بانکهای ترکیه چند درصد قیمت خانه را وام میدهند؟
طبق مقررات BDDK از بهمن ۱۴۰۴، از تا ۹۰ درصد برای خانههای زیر ۵ میلیون لیر تا ۲۰ تا ۴۰ درصد برای خانههای بالای ۲۰ میلیون لیر. هر بانک ممکن است برای خارجیها سختگیرتر باشد.
خرید قسطی از سازنده در ترکیه امن است؟
میتواند باشد، به شرط قرارداد رسمی، شرح قرارداد روی سند و روشن بودن زمان انتقال سند و رهن. مراقب بهرهی پنهان در قیمت اقساطی و جریمههای تأخیر باشید.
