آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر پایه‌ی قانون تعهدات ترکیه (مواد ۳۱۵، ۳۴۲ تا ۳۵۲)، قانون مالیات بر درآمد (ماده‌ی ۲۱ و ۷۴)، قانون ۷۵۶۶ و قانون میانجیگری. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی یا مالیاتی نیست؛ برای پرونده‌ی خود با کارشناس ونیرا یا یک حسابدار رسمی مشورت کنید.
اجاره دادن خانه در ترکیه ساده به نظر می‌رسد، اما قانون این کشور به‌شدت از مستأجر حمایت می‌کند. مالکی که این قواعد را از اول نداند، ممکن است سال‌ها با مستأجری بماند که نمی‌تواند اجاره‌اش را آن‌طور که می‌خواهد بالا ببرد یا از خانه بیرونش کند.
۱. قرارداد اجاره
- قرارداد شفاهی هم از نظر قانون معتبر است، اما همیشه قرارداد کتبی ببندید: نام و شماره‌ی شناسایی طرفین، نشانی دقیق، مبلغ اجاره و روز پرداخت، مدت، ودیعه، و اینکه شارژ ساختمان (Aidat) و قبض‌ها با کیست.
- فهرست وسایل و وضعیت خانه را با عکس و امضای مستأجر ضمیمه کنید.
- اگر اجاره را به ارز خارجی تعیین کنید، قانون می‌گوید تا ۵ سال مبلغ آن تغییر نمی‌کند.
- طبق مقررات مالیاتی، اجارهی مسکونی ماهانه‌ی بالای ۵۰۰ لیر باید از طریق بانک یا پست پرداخت شود؛ این کار سابقه‌ی پرداخت را هم برای شما نگه می‌دارد.
۲. ودیعه (Depozito)
طبق ماده‌ی ۳۴۲ قانون تعهدات، ودیعه حداکثر برابر سه ماه اجاره است. قانون می‌گوید اگر ودیعه پول نقد باشد، باید در حساب سپرده‌ی بانکی به نام مستأجر گذاشته شود که بدون رضایت هر دو طرف قابل برداشت نیست؛ در عمل بسیاری از مالکان ودیعه را مستقیم می‌گیرند. هرچه باشد، دریافت آن را کتبی ثبت کنید.
۳. افزایش سالانهی اجاره: سقف قانونی
- طبق ماده‌ی ۳۴۴ قانون تعهدات، افزایش اجاره در تمدید سالانه نمی‌تواند از میانگین ۱۲ ماههی شاخص قیمت مصرفکننده (TÜFE) بیشتر باشد، حتی اگر در قرارداد عدد بالاتری نوشته باشید.
- تاریخچه: از خرداد ۱۴۰۱ برای اجاره‌های مسکونی سقف موقت ۲۵ درصد اجرا می‌شد. این سقف در ۱۱ تیر ۱۴۰۳ (۱ ژوئیه ۲۰۲۴) پایان یافت و از آن به بعد دوباره همان میانگین ۱۲ ماههی تورم ملاک است.
- این عدد هر ماه با اعلام تورم مؤسسه‌ی آمار ترکیه (TÜİK) به‌روز میشود؛ مثلاً با دادههای مرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۱٫۸ درصد بود. پیش از هر تمدید، عدد همان ماه را از اعلام رسمی بگیرید.
- بعد از ۵ سال اجاره، اگر اجاره خیلی پایین‌تر از بازار مانده باشد، می‌توانید از دادگاه بخواهید اجاره را بر اساس قیمت روز تعیین کند.
۴. تخلیهی مستأجر: واقعیت
قرارداد مسکونی در پایان مدت خودبه‌خود یک سال تمدید میشود و مالک صرفاً به خاطر تمام شدن مدت نمی‌تواند مستأجر را بیرون کند. راه‌های قانونی محدودند:
- تعهدنامهی تخلیه (Tahliye Taahhüdü): تعهد کتبی مستأجر به تخلیه در تاریخ معین. باید بعد از تحویل خانه امضا شده باشد؛ تعهدی که همزمان با قرارداد گرفته شود، در دادگاه معمولاً اعتبار ندارد.
- عدم پرداخت اجاره: پس از اخطار کتبی و دادن مهلت ۳۰ روزه، می‌توان برای فسخ و تخلیه اقدام کرد.
- دو اخطار موجه در یک سال اجاره برای پرداخت دیرهنگام.
- نیاز شخصی مالک یا خانواده‌اش به سکونت، که باید واقعی و قابل اثبات باشد.
- مالک جدید: اگر خانه‌ی دارای مستأجر را خریده‌اید، باید ظرف یک ماه از خرید به مستأجر اطلاع دهید و پس از شش ماه می‌توانید به دلیل نیاز دعوای تخلیه طرح کنید.
- پس از ۱۰ سال تمدید: مالک می‌تواند بدون دلیل، با اخطار سه‌ماهه پیش از پایان هر سال تمدید، قرارداد را تمام کند.
از ۱۰ شهریور ۱۴۰۲ (۱ سپتامبر ۲۰۲۳) در بیشتر دعواهای اجاره، مراجعه به میانجیگری پیش از دادگاه اجباری است. روند دادگاهی ممکن است ماه‌ها و گاهی بیشتر طول بکشد. پس بهترین محافظت، انتخاب دقیق مستأجر است: مدارک هویتی، منبع درآمد و در صورت امکان ضامن.
۵. مالیات بر درآمد اجاره
- معافیت ۲۰۲۶: درآمد اجارهی مسکونی در سال ۲۰۲۶ تا ۵۸ هزار لیر معاف است (برای ۲۰۲۵: ۴۷ هزار لیر). این معافیت فقط یک بار روی جمع اجارهی همه‌ی خانه‌هایتان اعمال میشود.
- غیرمقیم‌ها هم مشمول‌اند: طبق راهنمای اداره‌ی درآمد ترکیه (GİB) برای مؤدیان محدود (Dar Mükellef)، خارجی غیرمقیمی که خانه‌اش را اجاره می‌دهد هم از معافیت مسکونی استفاده می‌کند و اگر درآمدش از معافیت بیشتر باشد، باید اظهارنامه بدهد.
- اظهارنامه: درآمد سال ۲۰۲۶ در اسفند ۱۴۰۵ تا فروردین ۱۴۰۶ (۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷) اظهار میشود. اگر درآمد بالای معافیت را به‌موقع اظهار نکنید، حق معافیت آن سال را از دست می‌دهید. برخی گروه‌های پردرآمد هم اصلاً از این معافیت استفاده نمی‌کنند؛ وضعیت خود را با حسابدار بسنجید.
- هزینه‌ها: می‌توانید ۱۵ درصد درآمد را به‌صورت مقطوع هزینه کنید یا هزینه‌های واقعی را با مدرک کم کنید. طبق قانون ۷۵۶۶ (آذر ۱۴۰۴)، سود وام خرید خانه‌ی مسکونی اجاره‌ای دیگر قابل کسر نیست، از جمله برای درآمدهای سال ۲۰۲۵.
- نرخ‌ها: مازاد بر معافیت با نرخ‌های پلکانی ۱۵ تا ۴۰ درصد مالیات بر درآمد مشمول مالیات است.
- کسر در منبع: اگر مستأجر شرکت یا کسب‌وکار باشد، معمولاً ۲۰ درصد اجاره را به‌عنوان مالیات کسر و به اداره‌ی مالیات پرداخت می‌کند.
برای همه‌ی این کارها به شماره‌ی مالیاتی نیاز دارید که معمولاً همان زمان خرید ملک گرفته‌اید.
۶. سپردن به بنگاه
- طبق آیین‌نامه‌ی تجارت ملک، سقف کارمزد بنگاه برای اجاره یک ماه اجاره به‌علاوه‌ی مالیات بر ارزش افزوده است. بنگاه باید مجوز داشته باشد؛ راهنمای پیدا کردن املاکی مطمئن.
- مدیریت ملک (جمع‌آوری اجاره، تعمیرات، پیگیری قبض‌ها) خدمتی جداست که هزینه‌اش قراردادی است. وظایف و گزارش‌دهی ماهانه را کتبی کنید.
- اگر در ترکیه نیستید، برای امضای قرارداد یا طرح دعوا به وکالت‌نامه نیاز دارید؛ راهنمای وکالت‌نامه از ایران.
- اجارهی کوتاه‌مدت به گردشگران قواعد کاملاً متفاوتی دارد؛ راهنمای مجوز اجارهی کوتاه‌مدت را ببینید.
۷. چک‌لیست اجاره دادن
- قرارداد کتبی با فهرست وسایل و عکس بستم.
- ودیعه بیشتر از سه ماه اجاره نیست و دریافتش کتبی است.
- اجاره از طریق بانک پرداخت میشود.
- نرخ افزایش سالانه را از اعلام رسمی TÜİK گرفتم.
- اگر درآمدم از ۵۸ هزار لیر بیشتر است، برای اظهارنامه‌ی اسفند تا فروردین حسابدار دارم.
سؤال‌های پرتکرار
سقف افزایش اجاره در ترکیه در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
سقف قانونی، میانگین ۱۲ ماههی تورم مصرفکننده (TÜFE) است که هر ماه اعلام میشود؛ با دادههای مرداد ۱۴۰۵ حدود ۳۱٫۸ درصد بود. سقف موقت ۲۵ درصد از تیر ۱۴۰۳ دیگر اجرا نمیشود.
خارجیها برای اجارهی خانه در ترکیه مالیات میدهند؟
بله، اگر درآمد اجارهی مسکونی سالانهی شما از معافیت (۵۸ هزار لیر برای ۲۰۲۶) بیشتر باشد، باید در ماه مارس سال بعد اظهارنامه بدهید و مالیات پلکانی ۱۵ تا ۴۰ درصد بپردازید، حتی اگر مقیم ترکیه نباشید.
چطور مستأجر را در ترکیه بیرون کنیم؟
فقط با دلایل قانونی مثل تعهدنامهی تخلیهی معتبر، عدم پرداخت اجاره پس از اخطار ۳۰ روزه، دو اخطار موجه در یک سال یا نیاز واقعی خودتان. در بیشتر موارد ابتدا باید به میانجیگری مراجعه کنید و روند ممکن است طولانی شود.
این راهنما را تیم تحریریه‌ی ونیرا از روی قوانین، آیین‌نامه‌ها و اطلاعیه‌های رسمی ترکیه نوشته و ۱۴ آبان ۱۴۰۵ بازبینی کرده است. اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی؛ پیش از هر پرداخت، شرایط روز را با مرجع رسمی یا وکیل تأیید کنید. روش تهیه و بازبینی راهنماها
