آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر پایه‌ی متن به‌روز قانون مالکیت آپارتمانی ترکیه (Kat Mülkiyeti Kanunu، شماره‌ی ۶۳۴) با اصلاحیه‌ی قانون ۷۵۷۹ (اردیبهشت ۱۴۰۵) و قانون میانجی‌گری. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ برای اختلاف مشخص از کارشناس ونیرا یا وکیل کمک بگیرید.
وقتی در ترکیه آپارتمان می‌خرید، فقط صاحب واحد خودتان نیستید؛ در زمین، راه‌پله، آسانسور، بام، نما و حیاط هم به نسبت «سهم زمین» (Arsa Payı) شریک‌اید. قانون مالکیت آپارتمانی تعیین می‌کند این فضاهای مشترک چطور اداره شوند، هزینه‌ها چطور تقسیم شوند و چه تغییری بدون اجازه‌ی دیگران ممنوع است.
۱. سه سند پایه‌ی هر ساختمان
- قانون مالکیت آپارتمانی (KMK): قاعده‌های عمومی که برای همهی ساختمان‌ها اجرا می‌شود.
- آیین‌نامه‌ی مدیریت (Yönetim Planı): قراردادی که همهی مالکان، از جمله خریداران بعدی، را ملزم می‌کند؛ مثلاً درباره‌ی نگهداری حیوان، استفاده از حیاط یا اجاره‌ی کوتاه‌مدت. پیش از خرید یک نسخه از آن بخواهید.
- دفتر تصمیم‌های مجمع: دفتری با صفحه‌های شماره‌دار و مهر دفتر اسناد رسمی که تصمیم‌های قبلی در آن ثبت است.
۲. مدیر ساختمان (Yönetici)
- در ساختمانی با ۸ واحد یا بیشتر، تعیین مدیر اجباری است. مدیر می‌تواند یکی از مالکان، فرد بیرونی یا شرکت مدیریت حرفه‌ای باشد.
- مدیر با اکثریت تعداد مالکان و اکثریت سهم زمین انتخاب و هر سال در جلسه‌ی سالانه دوباره تعیین می‌شود.
- اگر مالکان نتوانند مدیر انتخاب کنند، هر مالک می‌تواند از دادگاه صلح (Sulh Hukuk Mahkemesi) بخواهد مدیر تعیین کند.
- نام و نشانی مدیر باید کنار در ورودی ساختمان نصب باشد.
- وظایف مدیر: اجرای تصمیم‌های مجمع، نگهداری و تعمیر فضاهای مشترک، بیمه‌ی ساختمان، جمع‌آوری شارژ و تهیه‌ی بودجه‌ی سالانه. مدیر در برابر مالکان مانند وکیل مسئول است.
۳. مجمع مالکان (Kat Malikleri Kurulu)
- جلسه‌ی عادی دست‌کم سالی یک بار، در زمانی که آیین‌نامه تعیین کرده و اگر تعیین نکرده، در ماه اول هر سال میلادی. در مجتمع‌های بزرگ (Toplu Yapı) جلسه‌ی نمایندگان دست‌کم هر دو سال یک بار است.
- جلسه‌ی فوق‌العاده: با درخواست مدیر، بازرس یا یک‌سوم مالکان، با دعوت‌نامه‌ای که دست‌کم ۱۵ روز پیش از جلسه به همه برسد.
- حد نصاب: جلسه با حضور بیش از نیمی از مالکان از نظر تعداد و سهم زمین رسمی است و با اکثریت آرا تصمیم می‌گیرد. اگر جلسه‌ی اول به حد نصاب نرسد، جلسه‌ی دوم حداکثر ۱۵ روز بعد برگزار می‌شود و تصمیم با اکثریت حاضران گرفته می‌شود.
- وکالت: می‌توانید با وکیل رأی بدهید. یک نفر نمی‌تواند بیش از ۵ درصد آرا را وکالتاً داشته باشد و در ساختمان‌های ۴۰ واحد یا کمتر، هر نفر حداکثر وکیل دو نفر است. اگر در ترکیه نیستید، این راه مهمی برای حفظ صدایتان است.
۴. شارژ (Aidat) و بودجه‌ی سالانه
- تقسیم هزینه: حقوق سرایدار، نگهبان و باغبان به‌طور مساوی بین واحدها تقسیم می‌شود؛ بیمه، تعمیر و نگهداری فضاهای مشترک و حقوق مدیر به نسبت سهم زمین، مگر اینکه مالکان توافق دیگری کرده باشند.
- نمی‌توانید با گفتن «از آسانسور استفاده نمی‌کنم» یا «خانه خالی است» از پرداخت سهم خود فرار کنید.
- جریمه‌ی دیرکرد: مالکی که سهمش را نپردازد، برای روزهای تأخیر ۵ درصد در ماه جریمه‌ی دیرکرد می‌دهد.
- مستأجر: مستأجر هم در برابر شارژ مسئولیت مشترک دارد، اما فقط تا سقف اجاره‌ای که بدهکار است.
- وصول: مدیر یا هر مالک می‌تواند برای شارژ پرداخت‌نشده پیگیری اجرایی کند و حتی رهن قانونی روی واحد بدهکار ثبت کند.
تغییر ۱۴۰۵: بودجه‌ی سالانه (İşletme Projesi)
طبق قانون ۷۵۷۹ (۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۵):
- بودجه‌ی سالانه باید در مجمع عمومی تصویب شود. اگر بودجه‌ی مصوب وجود نداشته باشد، مدیر بودجه‌ی موقت تهیه می‌کند و مجمع باید حداکثر ظرف سه ماه آن را تأیید یا اصلاح کند.
- اگر بودجه‌ی جاری وجود دارد، افزایش بودجه‌ی موقت نمی‌تواند از نرخ ارزش‌گذاری مجدد سال قبل بیشتر باشد (این نرخ برای ۲۰۲۶، ۲۵٫۴۹ درصد اعلام شد).
- بودجه‌ی قطعی‌شده و تصمیم‌های مجمع درباره‌ی هزینه‌ها، برای پیگیری اجرایی سند معتبر حساب می‌شوند.
- در مجتمع‌های بزرگ، تغییر آیین‌نامه‌ی مدیریت اکنون با دوسوم نمایندگان ممکن است (قبلاً چهارپنجم).
۵. چه تغییراتی مجاز است و چه تغییراتی نه؟
| کار | چه لازم است |
|---|---|
| ساختوساز، تعمیر یا نصب در فضای مشترک، یا رنگ متفاوت نما | رضایت کتبی چهارپنجم همهی مالکان |
| تعمیر یا مقاوم‌سازی فوری که دادگاه ضرورتش را تأیید کرده | رضایت مالکان لازم نیست |
| بهبودهای مفید فضای مشترک (مثل بهتر کردن ورودی) | اکثریت تعداد و سهم زمین |
| تغییر سیستم گرمایش یا عایق‌کاری ساختمان | اکثریت تعداد و سهم زمین (در برخی ساختمان‌های بزرگ، اتفاق آرا) |
| تبدیل واحد مسکونی به رستوران، مغازه، کارگاه و مانند آن | اتفاق آرای مالکان |
| بیمارستان، درمانگاه یا آزمایشگاه در واحد مسکونی | ممنوع |
| تعمیر داخل واحد خودتان | آزاد، به شرط آسیب نرساندن به سازه‌ی اصلی |
دقت کنید: بستن بالکن، برداشتن دیوار، نصب کولر روی نما یا تغییر در بام بدون رعایت این قواعد ممکن است به دستور دادگاه برای بازگرداندن به حالت اول و حتی جریمه‌ی اداری شهرداری برسد. پیش از هر کاری، با مدیر ساختمان و نقشهی مصوب هماهنگ کنید.
۶. اختلاف‌ها
- اعتراض به تصمیم مجمع: اگر در جلسه بوده‌اید و رأی مخالف داده‌اید، ظرف یک ماه از تاریخ تصمیم؛ اگر نبوده‌اید، ظرف یک ماه از اطلاع، و در هر حال حداکثر شش ماه از تاریخ تصمیم، می‌توانید در دادگاه صلح دعوای ابطال طرح کنید.
- میانجی‌گری اجباری: از ۱۰ شهریور ۱۴۰۲ (۱ سپتامبر ۲۰۲۳) برای دعواهای ناشی از قانون مالکیت آپارتمانی، مراجعه به میانجی پیش از دادگاه شرط طرح دعواست.
- همسایه‌ی مزاحم: اگر مالک یا مستأجری به تعهداتش عمل نکند، می‌توانید از دادگاه صلح بخواهید مداخله کند. در موارد بسیار شدید و مکرر، قانون حتی امکان انتقال اجباری مالکیت واحد متخلف به مالکان دیگر را پیش‌بینی کرده است.
۷. چک‌لیست برای مالک تازه
- نسخه‌ای از آیین‌نامه‌ی مدیریت و آخرین بودجه‌ی سالانه را گرفته‌ام.
- نام و تماس مدیر ساختمان و شماره‌ی حساب شارژ را دارم.
- پرسیده‌ام که بدهی شارژ قبلی روی واحد نمانده باشد.
- اگر در ترکیه نیستم، برای رأی در مجمع وکیل تعیین کرده‌ام.
- پیش از هر تغییر در نما یا بالکن، رضایت لازم را گرفته‌ام.
اگر پیش از خرید می‌خواهید آیین‌نامه‌ی مدیریت یا بدهی‌های ساختمان بررسی شود، کارشناس ونیرا این را رایگان بررسی می‌کند. خریداران خانه‌ی دست‌دوم، راهنمای چک‌لیست بازدید خانه‌ی دست‌دوم را هم ببینند.
سؤال‌های پرتکرار
اگر شارژ ساختمان را در ترکیه دیر بدهم چه می‌شود؟
طبق قانون مالکیت آپارتمانی، برای روزهای تأخیر ۵ درصد در ماه جریمه‌ی دیرکرد تعلق می‌گیرد و مدیر می‌تواند پیگیری اجرایی کند یا روی واحد شما رهن قانونی ثبت کند.
برای بستن بالکن یا تغییر نما در ترکیه اجازه لازم است؟
بله. هر ساختوساز یا تغییر در فضاهای مشترک و نما، از جمله رنگ متفاوت، رضایت کتبی چهارپنجم همهی مالکان را میخواهد و باید با نقشهی مصوب و مقررات شهرداری هم سازگار باشد.
مدیر ساختمان در ترکیه چطور انتخاب می‌شود؟
در مجمع سالانه با اکثریت تعداد مالکان و اکثریت سهم زمین، برای یک سال. در ساختمان‌های ۸ واحد و بیشتر داشتن مدیر اجباری است و اگر مالکان به توافق نرسند، دادگاه صلح مدیر تعیین می‌کند.
این راهنما را تیم تحریریه‌ی ونیرا از روی قوانین، آیین‌نامه‌ها و اطلاعیه‌های رسمی ترکیه نوشته و ۱۴ آبان ۱۴۰۵ بازبینی کرده است. اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی؛ پیش از هر پرداخت، شرایط روز را با مرجع رسمی یا وکیل تأیید کنید. روش تهیه و بازبینی راهنماها
