آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس قانون مالکیت آپارتمان‌ها (۶۳۴)، قانون بیمهی اجباری زلزله (۶۳۰۵) و قانون نوسازی مناطق پرخطر (۶۳۰۶). این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ برای پرونده‌ی خود از وکیل یا کارشناس ونیرا کمک بگیرید.
خانهی دست دوم معمولاً زودتر تحویل می‌شود و قیمتش واقعی‌تر از پیش‌فروش است، اما مشکل‌هایش پنهان‌تر است: ساختمان قدیمی، بدهی شارژ، پایانکار ناقص یا تصمیمی که مدیریت ساختمان گرفته و هنوز کسی به شما نگفته. این چک‌لیست را در بازدید همراه داشته باشید.
۱. سال ساخت و آیین‌نامه‌ی زلزله
مهم‌ترین سؤال در ترکیه این است که ساختمان با کدام آیین‌نامه‌ی زلزله طراحی شده است.
| سال پروانهی ساخت | وضعیت کلی |
|---|---|
| پیش از ۱۹۹۸ | آیین‌نامه‌ی ۱۹۷۵؛ پرخطرترین گروه |
| ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۷ | آیین‌نامه‌ی ۱۹۹۸؛ نظارت ساخت از حدود ۲۰۰۰–۲۰۰۱ اجباری شد |
| ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۸ | آیین‌نامه‌ی ۲۰۰۷ |
| از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ | آیین‌نامه‌ی جدید ۲۰۱۸ (TBDY) |
ملاک، تاریخ پروانهی ساخت (Yapı Ruhsatı) است، نه سالی که فروشنده می‌گوید. سن بنا به‌تنهایی حکم نمی‌دهد؛ ساختمان قدیمی سالم و ساختمان نو ضعیف هر دو وجود دارند. جزئیات را در راهنمای ساختمان مقاوم در برابر زلزله ببینید.
۲. پایانکار و نوع سند
- بپرسید ساختمان پایانکار (İskan) دارد یا نه، و روی سند «مالکیت آپارتمانی» (Kat Mülkiyeti) نوشته شده یا «حق ساخت طبقه» (Kat İrtifakı).
- ساختمانی که فقط «سند ثبت بنا» (Yapı Kayıt Belgesi) از عفو ساختمانی ۲۰۱۸ دارد، پایانکار ندارد و مقاومتش در برابر زلزله هم تأیید نشده است.
- توضیح کامل: پایانکار چیست.
۳. خود واحد را با دقت ببینید
- نم و کپک: گوشه‌ی سقف‌ها، پشت کمدها، زیر پنجره‌ها و دیوارهای رو به شمال. بوی نم و رنگ تازه روی یک دیوار، هر دو علامت سؤال‌اند.
- ترک: ترک مویی در گچ معمولاً سطحی است، اما ترک مورب در ستون، تیر یا دیوارهای اصلی، یا ترک‌هایی که از گوشه‌ی در و پنجره شروع می‌شوند، باید به مهندس نشان داده شود.
- طبقه‌ی همکف و زیرزمین: در بسیاری از ساختمان‌های قدیمی، همکف را مغازه کرده‌اند و گاهی دیوار یا ستونی برداشته شده است. هر تغییری در طبقه‌ی همکف را جدی بگیرید.
- تأسیسات: سن کمبی (پکیج)، لوله‌کشی، تابلوی برق، فشار آب و سرویس آسانسور.
- مساحت: مساحت واقعی را با مساحت سند و آگهی مقایسه کنید. آگهی‌ها معمولاً مساحت ناخالص را می‌نویسند.
۴. بدهی‌ها: چه چیزی به شما منتقل می‌شود؟
- شارژ ساختمان (Aidat): طبق منابع حقوقی، بدهی شارژ پیش از فروش اصولاً بر عهده‌ی مالک قبلی است، اما قانون مالکیت آپارتمان‌ها (ماده‌ی ۲۲) به مدیریت اجازه می‌دهد برای بدهی شارژ روی همان واحد رهن قانونی ثبت کند و در عمل همین بدهی دردسر خریدار می‌شود. از مدیر ساختمان نامهی کتبی تسویهی شارژ بگیرید.
- هزینه‌های فوق‌العاده: بپرسید مجمع ساختمان برای نما، سقف، آسانسور یا مقاوم‌سازی هزینه‌ای تصویب کرده یا نه. صورت‌جلسه‌ی آخرین مجمع (Kat Malikleri Kurulu) را ببینید.
- آب، برق و گاز: این بدهی‌ها به نام مشترک است، نه خود ملک. فروشنده باید پیش از تحویل اشتراک‌ها را ببندد یا تسویه کند. قبض آخر را ببینید.
- عوارض سالانه‌ی ملک (Emlak Vergisi): از فروشنده رسید پرداخت یا گواهی نداشتن بدهی شهرداری بخواهید.
- رهن و توقیف: هر رهن (İpotek) یا توقیف (Haciz) روی سند باید پیش از انتقال یا هم‌زمان با آن آزاد شود. روش بررسی: بررسی سند پیش از پرداخت.
۵. بیمهی زلزله (DASK)
بیمهی اجباری زلزله برای انتقال سند لازم است. بیمه‌نامه‌ی فعلی فروشنده را ببینید؛ پس از خرید، شما باید بیمهی خودتان را بگیرید. داسک فقط تا سقف مشخصی خسارت ساختمان را می‌پردازد و جای بازرسی مهندسی را نمی‌گیرد.
۶. همسایه‌ها و مدیریت ساختمان
- با مدیر ساختمان یا سرایدار حرف بزنید: آیا ساختمان پرخطر (Riskli Yapı) اعلام شده یا درخواستش در جریان است؟ آیا مالکان درباره‌ی نوسازی شهری توافقی کرده‌اند؟ نوسازی شهری
- آیا اجاره‌ی کوتاه‌مدت در ساختمان ممنوع است؟ آیا آیین‌نامه‌ی داخلی (Yönetim Planı) قاعده‌ی خاصی دارد؟
- ساکنان چند سال است آن‌جا هستند؟ جابه‌جایی زیاد گاهی نشانه‌ی مشکل است.
- چند بار در ساعت‌های مختلف بروید: سروصدا، پارکینگ، نور و رفت‌وآمد شب.
۷. مدارکی که باید از فروشنده بخواهید
- نسخه‌ی سند یا اطلاعات سند (شماره‌ی بلوک و قطعه) برای بررسی
- پروانهی ساخت و پایانکار ساختمان (یا شماره‌ی آن‌ها)
- بیمه‌نامه‌ی زلزله‌ی فعلی
- نامهی تسویهی شارژ از مدیر ساختمان و صورت‌جلسه‌ی آخرین مجمع
- آخرین قبض آب، برق و گاز
- رسید پرداخت عوارض سالانه‌ی ملک
- اگر ملک اجاره است: قرارداد اجاره‌ی فعلی (اجاره‌نامه با فروش ملک باطل نمی‌شود)
- اگر فروشنده با وکالت می‌فروشد: وکالت‌نامه‌ی رسمی
اگر فروشنده هر کدام از این‌ها را بی‌دلیل نمی‌دهد، سرعت را کم کنید. سارا میتواند این فهرست را برای ملک مشخص شما کامل کند.
سؤال‌های پرتکرار
خرید آپارتمان قدیمی در ترکیه خطرناک است؟
نه لزوماً، اما ساختمانهایی که پروانهشان پیش از ۲۰۰۰ صادر شده بیشترین ریسک را دارند. پیش از خرید چنین ملکی، تاریخ پروانه را ببینید و از مهندس بازرسی سازه بخواهید.
بدهی شارژ مالک قبلی به خریدار میرسد؟
اصولاً بدهی پیش از فروش با مالک قبلی است، اما مدیریت میتواند برای آن روی واحد رهن قانونی بگیرد. برای همین پیش از امضا، نامهی کتبی تسویه از مدیر ساختمان بگیرید.
موقع بازدید خانهی دست دوم در ترکیه چه مدارکی بخواهم؟
اطلاعات سند، پروانهی ساخت و پایانکار، بیمهی زلزله، نامهی تسویهی شارژ، قبضهای اخیر و رسید عوارض شهرداری. اگر ملک مستأجر دارد، قرارداد اجاره را هم ببینید.
