آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر پایه‌ی قانون مناطق ممنوعهی نظامی و مناطق امنیتی ترکیه (۲۵۶۵)، ماده‌ی ۳۵ قانون ثبت، داده‌های AFAD و گزارش‌های رسانه‌ای درباره‌ی بازار وان. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ پیش از هر پرداخت، وضعیت ملک را از ادارهی ثبت یا کارشناس ونیرا بپرسید.
برای بسیاری از ایرانیها، به‌ویژه ساکنان آذربایجان و غرب ایران، وان آشناترین شهر ترکیه است: با خودرو از مرز کاپی‌کوی چند ساعت بیشتر فاصله ندارد، بازارش برای خرید شناخته‌شده است و زبان و فرهنگ مردمش برای بسیاری غریبه نیست. اما خرید در شهرهای مرزی چند نکته‌ی خاص دارد که در استانبول و آنتالیا با آن روبه‌رو نمی‌شوید.
۱. چرا ایرانیها در وان خانه می‌خرند؟
- نزدیکی: طبق گزارش‌های رسانه‌ای ترکیه، از حدود ۵۳۴ کیلومتر مرز زمینی ترکیه و ایران، نزدیک به ۲۹۵ کیلومتر در استان وان است و گذرگاه مرزی کاپی‌کوی (Kapıköy) در شهرستان سارای همین استان قرار دارد.
- سفر و خرید: وان سال‌هاست مقصد سفرهای کوتاه، تعطیلات نوروز و خریدهای فصلی ایرانی‌هاست.
- کاربری‌های رایج: طبق گزارشی از مرداد ۱۴۰۴ به نقل از انجمن املاکی‌های وان، خریداران از ایران و اقلیم کردستان عراق سالانه حدود ۵۰ تا ۱۰۰ واحد در وان می‌خرند؛ برای تعطیلات، سرمایه‌گذاری، تجارت و سکونت. این رقم برآورد انجمن است، نه آمار رسمی.
قیمت‌ها: همان گزارش (مرداد ۱۴۰۴) آپارتمانهای مرکز شهر را از حدود ۲ تا ۳ میلیون لیر و آپارتمانهای نزدیک دریاچه‌ی وان را حدود ۵ تا ۷ میلیون لیر ذکر کرده است. این ارقام قدیمی‌اند و با تورم ترکیه تغییر کرده‌اند؛ فقط برای درک سطح قیمت‌اند.
۲. اقامت: مهم‌ترین نکته در وان
- حداقل ارزش ملک برای اقامت از راه خرید، در همه‌ی شهرها معادل ۲۰۰ هزار دلار است. بسیاری از آپارتمانهای معمولی وان به این رقم نمیرسند. اگر هدفتان اقامت است، پیش از خرید مطمئن شوید ارزش ثبت‌شده در سند به این حد می‌رسد؛ راهنمای اقامت با خرید ملک.
- محله‌های بسته: وضعیت محله‌های وان، ارزروم و ایغدیر را در منابع رسمی پیدا نکردیم. وضعیت همان آدرس را از ادارهی مهاجرت استان بپرسید؛ راهنمای محله‌های بسته.
- خرید ملک حق اقامت خودکار نمی‌دهد؛ ادارهی مهاجرت درخواست را جداگانه بررسی میکند.
۳. مناطق نظامی و امنیتی: محدودیت ویژه‌ی شهرهای مرزی
شهرهای مرزی پادگان‌ها، پاسگاه‌ها و تأسیسات نظامی بیشتری دارند و قانون ترکیه خرید خارجی‌ها را در اطراف آن‌ها محدود میکند:
- منطقهی ممنوعهی نظامی (Askeri Yasak Bölge): طبق قانون شماره‌ی ۲۵۶۵، خارجی‌ها در این مناطق نمی‌توانند ملک بخرند. در منطقهی ممنوعهی درجه‌ی یک، خارجی‌ها حتی برای ورود، سکونت یا اجاره‌ی ملک به اجازه‌ی استانداری نیاز دارند.
- منطقهی امنیتی (Güvenlik Bölgesi) و مناطق راهبردی: معمولاً در اطراف مرزها و تأسیسات حساس تعریف می‌شوند. رئیس‌جمهور می‌تواند خرید خارجی‌ها را در مناطق راهبردی ممنوع کند و حتی دستور فروش اجباری ملک‌های موجود را بدهد.
- چطور بررسی می‌شود: طبق دستورالعمل ادارهی کل ثبت (TKGM)، اطلاعات این مناطق در سوابق ثبتی همه‌ی استان‌ها وارد شده است و ادارهی ثبت هنگام انتقال سند به خارجی آن را بررسی میکند. اگر ملک در چنین منطقهای باشد، انتقال سند انجام نمی‌شود.
نتیجه‌ی عملی: هیچ بیعانه‌ای ندهید و قرارداد پیش‌فروش نبندید تا وقتی ادارهی ثبت یا وکیل تأیید نکرده که ملک در منطقهی ممنوعه یا امنیتی نیست. فروشنده‌ای که می‌گوید «مشکلی نیست»، جایگزین این استعلام نیست.
۴. زلزله: درس ۱۳۹۰
وان روی یکی از فعال‌ترین مناطق لرزه‌ای ترکیه است. در ۱ آبان ۱۳۹۰ (۲۳ اکتبر ۲۰۱۱) زلزله‌ای با بزرگی ۷٫۲ (به گزارش AFAD) مرکز وان و ارجیش را لرزاند و در ۱۸ آبان ۱۳۹۰ (۹ نوامبر ۲۰۱۱) زلزلهی دوم با بزرگی ۵٫۶ در ادرمیت رخ داد. AFAD شمار جان‌باختگان این دو زلزله را در مجموع ۶۴۴ نفر اعلام کرد که ۶۰۴ نفر از آن‌ها در زلزلهی اول بودند.
پس از آن زلزله بخش بزرگی از شهر بازسازی شد. برای خریدار یعنی:
- ساختمان‌های پس از ۱۳۹۰ معمولاً با استانداردهای جدیدتری ساخته شده‌اند، اما این را سند به سند و با پایانکار (İskan) بررسی کنید.
- ساختمان‌های قدیمی‌تر که از زلزله جان سالم به در برده‌اند، الزاماً مقاوم نیستند.
- راهنمای ساختمان مقاوم در برابر زلزله را بخوانید.
۵. ارزروم و ایغدیر
ارزروم (Erzurum): شهری بزرگ و دانشگاهی در شرق آناتولی، با زمستان‌های بسیار سرد و برفی و پیست اسکی پالاندوکن. خریدار خارجی‌اش بیشتر دانشجو، خانواده‌ی دانشجو یا کسی است که برای کار در شرق ترکیه می‌آید. منطقه لرزهخیز است.
ایغدیر (Iğdır): استانی کوچک که با ایران، ارمنستان و نخجوان هم‌مرز است. بازار ملکش کوچک است و فروش دوباره ممکن است زمان‌بر باشد. به دلیل مرزی بودن، استعلام منطقهی نظامی و امنیتی اینجا اهمیت بیشتری دارد.
برای هیچ‌کدام از این دو شهر آمار رسمی خرید ایرانیها پیدا نکردیم.
۶. یک نکته درباره‌ی سال ۱۴۰۵
رسانه‌های ترکیه گزارش داده‌اند که تنش‌ها و درگیری‌های منطقهای از اسفند ۱۴۰۴ بر رفت‌وآمد مرزی و اقتصاد وان اثر گذاشته است. اگر نقشه‌ی شما رفت‌وآمد مرتب بین ایران و وان است، وضعیت گذرگاه‌ها را پیش از خرید از منابع رسمی بپرسید.
۷. چک‌لیست خرید در شهرهای مرزی
- از ادارهی ثبت یا وکیل پرسیدم ملک در منطقهی ممنوعهی نظامی، امنیتی یا راهبردی نیست.
- اگر هدفم اقامت است، ارزش سند دستکم معادل ۲۰۰ هزار دلار است.
- وضعیت اقامتی آدرس را از ادارهی مهاجرت پرسیدم.
- سال ساخت و پایانکار ساختمان را دیدم.
- نوع سند را بررسی کردم؛ راهنمای استعلام سند.
سؤال‌های پرتکرار
ایرانیها میتوانند در وان خانه بخرند؟
بله، شهروندان ایران میتوانند در وان ملک بخرند، به شرط اینکه ملک در منطقهی ممنوعهی نظامی یا منطقهی راهبردی نباشد. ادارهی ثبت هنگام انتقال سند این را بررسی میکند.
با خرید خانه در وان اقامت ترکیه میدهند؟
فقط اگر ارزش ملک دستکم معادل ۲۰۰ هزار دلار باشد و آدرس برای اقامت بسته نباشد. بسیاری از آپارتمانهای معمولی وان به این حد نمیرسند، پس پیش از خرید حساب کنید.
خانههای وان در برابر زلزله امن هستند؟
پس از زلزلهی ۱۳۹۰ بخش زیادی از شهر نوسازی شد، اما امنیت هر ساختمان را باید جداگانه با سال ساخت، پایانکار و کیفیت سازه بررسی کرد. وان روی منطقهای بسیار لرزهخیز است.
این راهنما را تیم تحریریه‌ی ونیرا از روی قوانین، آیین‌نامه‌ها و اطلاعیه‌های رسمی ترکیه نوشته و ۱۴ آبان ۱۴۰۵ بازبینی کرده است. اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی؛ پیش از هر پرداخت، شرایط روز را با مرجع رسمی یا وکیل تأیید کنید. روش تهیه و بازبینی راهنماها
