بررسی سند ملک در ترکیه پیش از پرداخت: رهن، توقیف، شرح و Web Tapu

آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس قانون مدنی ترکیه (ماده‌ی ۱۰۲۰ درباره‌ی دسترسی به دفتر ثبت) و راهنماهای اداره‌ی کل ثبت و کاداستر (TKGM). این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ بررسی نهایی سند را به وکیل یا کارشناس ونیرا بسپارید.

بیشتر دردسرهای خرید ملک در ترکیه با یک کار ساده پیشگیری می‌شد: خواندن سابقه‌ی سند پیش از پرداخت حتی یک لیر. در ترکیه همه‌ی سندها در سامانه‌ی الکترونیکی ثبت (TAKBİS) نگهداری می‌شوند و همان رکورد، معتبرترین منبع است، نه کاغذی که فروشنده در دست دارد.

۱. سابقه‌ی سند را از کجا بگیریم؟

خریدار نمی‌تواند به‌تنهایی و بدون رضایت مالک، سابقه‌ی کامل سند کس دیگری را آنلاین ببیند. طبق ماده‌ی ۱۰۲۰ قانون مدنی، دفتر ثبت فقط برای کسی که «نفع مشروع» خود را ثابت کند باز است. راه‌های عملی:

1. از طریق فروشنده: فروشنده با حساب ای‌دولت (e-Devlet) خود در turkiye.gov.tr سرویس «Tapu Bilgileri Sorgulama» را باز می‌کند یا وارد Web Tapu (webtapu.tkgm.gov.tr) می‌شود و رکورد کامل ملک (Tapu Kaydı) را چاپ یا با شما به اشتراک می‌گذارد. بهتر است این کار را جلوی خودتان یا وکیلتان انجام دهد، نه اینکه عکس قدیمی بفرستد.
2. از اداره‌ی ثبت: فروشنده (یا وکیلش با وکالت‌نامه) می‌تواند از اداره‌ی ثبت (Tapu Müdürlüğü) نسخه‌ی رسمی رکورد را بگیرد.
3. از طریق وکیل شما: وکیل با رضایت کتبی یا وکالت فروشنده می‌تواند رکورد را بگیرد و تحلیل کند.
4. اطلاعات عمومی قطعه: در Parsel Sorgu (parselsorgu.tkgm.gov.tr) با استان، بخش، محله و شماره‌ی بلوک و قطعه (Ada / Parsel) رایگان می‌بینید قطعه کجاست، چه مساحتی دارد و نوع ملک چیست. نام مالک و رهن‌ها آن‌جا نیست.

خارجی‌ها پس از خرید می‌توانند با ایمیل در پورتال خارجی‌های Web Tapu ثبت‌نام کنند و ملک خودشان را ببینند.

۲. در سابقه‌ی سند دنبال چه بگردیم؟

مالک و سهم

• نام مالک دقیقاً همان کسی است که با شما قرارداد می‌بندد؟ اگر کس دیگری می‌فروشد، باید وکالت‌نامه‌ی رسمی و معتبر داشته باشد.
• ملک کامل به نام یک نفر است یا چند مالک دارد؟ اگر سهمی است، همه‌ی مالکان باید بفروشند، وگرنه شما فقط سهم می‌خرید. سند مشاع
• نوع مالکیت (مالکیت آپارتمانی یا حق ساخت طبقه) و نوع ملک (Nitelik) با واقعیت یکی است؟ انواع سند

رهن (İpotek)

• معمولاً رهن بانک برای وام مسکن مالک.
• رهن با فروش خودبه‌خود پاک نمی‌شود و همراه ملک به شما می‌رسد. باید پیش از انتقال یا هم‌زمان با آن (بانک بدهی را می‌گیرد و نامه‌ی آزادسازی می‌دهد) فک شود.

توقیف (Haciz)

• یعنی طلبکار یا اداره‌ی دولتی (مالیات، تأمین اجتماعی) ملک را به خاطر بدهی مالک توقیف کرده است.
• تا توقیف برداشته نشود، انتقال سند معمولاً انجام نمی‌شود. چند توقیف پشت سر هم، نشانه‌ی جدی مشکل مالی فروشنده است.

شرح‌ها (Şerh)

حق‌هایی که روی سند ثبت شده و در برابر خریدار جدید هم معتبرند:

• قرارداد وعده‌ی فروش به نفع کس دیگر: یعنی ملک قبلاً به کس دیگری وعده داده شده.
• دستور موقت دادگاه (İhtiyati Tedbir): یعنی دعوایی درباره‌ی ملک در جریان است.
• شرح اجاره: مستأجر حق ماندن دارد.
• حق شفعه‌ی قراردادی، حق بازخرید و موارد مشابه.

توضیحات (Beyan)

اطلاعاتی که برای آگاهی ثبت می‌شود اما مهم است:

• آیین‌نامه‌ی مدیریت ساختمان (Yönetim Planı)
• ساختمان پرخطر طبق قانون ۶۳۰۶: یعنی ساختمان در فرایند نوسازی شهری است. نوسازی شهری
• تعهد نفروختن سه‌ساله برای شهروندی اگر مالک قبلی با این ملک شهروندی گرفته باشد.
• محدودیت‌های معافیت مالیاتی و توضیحات دیگر اداره‌ها.

حق ارتفاق و انتفاع (İrtifak / İntifa)

• حق انتفاع (İntifa): کسی دیگر (مثلاً پدر یا مادر مالک) حق استفاده یا اجاره گرفتن از ملک را مادام‌العمر دارد. با چنین حقی، شما مالک می‌شوید اما نمی‌توانید در خانه زندگی کنید.
• حق عبور، حق لوله یا خط برق روی زمین.

۳. نقش وکیل

• وکیل مستقل (که از طرف فروشنده یا بنگاه نیست) رکورد را می‌خواند، اصطلاحات را توضیح می‌دهد و می‌گوید کدام مورد مانع انتقال است.
• استعلام‌های جانبی را می‌گیرد: پایان‌کار و طرح شهرسازی از شهرداری، بدهی عوارض، دعواهای جاری علیه فروشنده.
• در روز انتقال، رکورد را دوباره همان روز چک می‌کند، چون ممکن است بین قرارداد و انتقال، توقیف یا رهن تازه‌ای ثبت شده باشد.

ونیرا قرارداد شما را رایگان بررسی می‌کند و در صورت نیاز به وکیل مستقل معرفی‌تان می‌کند.

۴. پرداخت امن را فراموش نکنید

طبق قانون جدید، از ۱۰ آذر ۱۴۰۵ (۱ دسامبر ۲۰۲۶) پرداخت قیمت ملک باید از سامانه‌ی پرداخت امن انجام شود؛ یعنی پول تا تکمیل انتقال سند نزد سامانه می‌ماند. هیچ مبلغی را بدون سند و قرارداد به حساب شخصی مشاور یا واسطه نریزید. روش‌های انتقال پول

۵. چک‌لیست پیش از پرداخت

• سابقه‌ی سند امروز (نه یک ماه پیش) گرفته شده است.
• نام مالک با کارت شناسایی فروشنده یکی است یا وکالت‌نامه‌ی رسمی دیدم.
• رهن و توقیف ندارد، یا نحوه‌ی آزادسازی‌اش کتبی در قرارداد آمده است.
• شرح وعده‌ی فروش، دستور دادگاه یا حق انتفاع به نفع دیگری ندارد.
• نوع ملک و نوع مالکیت با ملکی که دیدم یکی است.
• توضیح «ساختمان پرخطر» در سند نیست، یا آگاهانه آن را پذیرفته‌ام.
• وکیل یا کارشناس ونیرا رکورد را دیده است.

سؤال‌های پرتکرار

چطور بفهمم ملک در ترکیه رهن یا توقیف دارد؟

از فروشنده بخواهید سابقه‌ی کامل سند را از ای‌دولت یا Web Tapu همان روز در حضور شما یا وکیلتان بگیرد. رهن‌ها، توقیف‌ها و شرح‌ها در همان رکورد دیده می‌شوند.

می‌توانم سند ملک را با شماره‌ی بلوک و قطعه آنلاین چک کنم؟

در Parsel Sorgu موقعیت، مساحت و نوع ملک را رایگان می‌بینید، اما نام مالک، رهن و توقیف را نه. سابقه‌ی کامل فقط از طریق مالک یا با اثبات نفع مشروع در اداره‌ی ثبت در دسترس است.

ملک رهنی را در ترکیه می‌شود خرید؟

بله، به شرطی که رهن پیش از انتقال یا هم‌زمان با آن فک شود و این در قرارداد کتبی آمده باشد. در غیر این صورت رهن همراه ملک به شما منتقل می‌شود.