آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس آیین‌نامه‌های زلزله‌ی ترکیه (۱۹۷۵، ۱۹۹۸، ۲۰۰۷ و آیین‌نامه‌ی ساختمان‌های زلزله ۲۰۱۸)، قانون نظارت ساخت (۴۷۰۸)، قانون ۶۳۰۶ و قانون بیمهی اجباری زلزله (۶۳۰۵). این راهنما جای بازرسی مهندس را نمی‌گیرد.
ترکیه کشوری زلزله‌خیز است و زلزله‌های ۱۹۹۹ مرمره و ۱۴۰۱ (فوریه‌ی ۲۰۲۳) کهرمان‌مرعش نشان دادند که فرق ساختمان خوب و بد، فرق زندگی و مرگ است. خبر خوب: بخش زیادی از ریسک را می‌شود پیش از خرید سنجید.
۱. آیین‌نامه‌های زلزله: سال ساخت چه می‌گوید؟
| دوره | آیین‌نامه | نکته |
|---|---|---|
| پیش از ۱۹۹۸ | آیین‌نامه‌ی ۱۹۷۵ | نیروی طراحی کمتر از آیین‌نامه‌های بعدی؛ بیشترین ریسک، به‌خصوص با بتن ضعیف |
| ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۷ | آیین‌نامه‌ی ۱۹۹۸ | پیشرفت بزرگ، اما نظارت اجباری ساخت از ۲۰۰۰ (فرمان اضطراری پس از زلزله‌ی ۱۹۹۹) و سپس قانون ۴۷۰۸ در ۲۰۰۱ آمد |
| ۲۰۰۷ تا ۲۰۱۸ | آیین‌نامه‌ی ۲۰۰۷ | قواعد تازه برای ارزیابی ساختمان‌های موجود |
| از ۱ ژانویه ۲۰۱۹ | آیین‌نامه‌ی ساختمان‌های زلزله ۲۰۱۸ (TBDY) | همراه با نقشهی جدید خطر زلزله که خاک محل را هم در نظر می‌گیرد |
قاعده‌ی سرانگشتی که کارشناسان ترک می‌گویند: ساختمان‌های پیش از ۲۰۰۰ بزرگ‌ترین گروه ریسک‌اند. اما سن بهتنهایی حکم نمی‌دهد: ساختمان قدیمی خوب‌ساخته وجود دارد و ساختمان نو با اجرای ضعیف هم.
۲. سال واقعی ساخت را از کجا بفهمیم؟
- ملاک، تاریخ پروانهی ساخت (Yapı Ruhsatı) است، چون آیین‌نامه‌ی زمان پروانه بر طراحی حاکم بوده؛ نه سالی که در آگهی نوشته شده.
- از فروشنده نسخه‌ی پروانه و پایان‌کار را بخواهید یا از بایگانی شهرداری (با شماره‌ی بلوک و قطعه) استعلام کنید. پایان‌کار
- اگر پروانه پیش از ۲۰۰۰ است اما فروشنده می‌گوید «بازسازی شده»، بپرسید آیا مقاوم‌سازی سازه (نه فقط نما و آشپزخانه) با پروژه و مجوز انجام شده است.
- ساختمان‌هایی که فقط سند ثبت بنا از عفو ساختمانی ۲۰۱۸ دارند، هیچ تأییدی از نظر مقاومت ندارند.
۳. زمین و منطقه: نقشهی خطر زلزله‌ی AFAD
- نقشهی خطر زلزله‌ی ترکیه در tdth.afad.gov.tr است. با ورود از طریق ای‌دولت (e-Devlet)، در بخش «Adres Sorgulama» استان، بخش و محله را وارد می‌کنید و شتاب طراحی زلزله و اطلاعات زمین منطقه را می‌بینید.
- این نقشه خطر منطقه را نشان می‌دهد، نه سلامت یک ساختمان خاص. ساختمان خوب در منطقه‌ی پرخطر می‌تواند امن‌تر از ساختمان بد در منطقه‌ی کم‌خطر باشد.
- خاک نرم، زمین پرشده، کنار رودخانه یا مسیل قدیمی و ساحل با خاک ماسه‌ای، ریسک را بالا می‌برد. برای ساختمان نو، گزارش خاک (Zemin Etüdü) بخشی از پرونده‌ی پروانه است؛ از سازنده بخواهید.
۴. گزارش سازه: مغزه و تحلیل ریسک
- آزمایش مغزه (Karot): نمونه‌ی بتن از ستون‌ها گرفته می‌شود تا مقاومت بتن سنجیده شود. بهتنهایی کافی نیست؛ میلگرد، ابعاد ستون و تیر و سیستم سازه هم باید بررسی شود.
- تحلیل ریسک کامل (Riskli Yapı Tespiti): طبق قانون ۶۳۰۶ فقط مؤسسه‌های دارای مجوز ریاست نوسازی شهری می‌توانند ساختمان را رسماً پرخطر اعلام کنند. یک مالک هم می‌تواند درخواست بدهد و هزینه را معمولاً متقاضی میپردازد. نتیجه‌ی رسمی ممکن است کل ساختمان را وارد نوسازی شهری کند.
- بازرسی پیش از خرید: به‌عنوان خریدار، ساده‌ترین کار این است که با اجازه‌ی فروشنده یک مهندس سازهی مستقل ساختمان را ببیند و نظر کتبی بدهد. نظر شرکت‌های خصوصی جنبه‌ی اطلاعاتی دارد و رسمی نیست، اما برای تصمیم خرید ارزشمند است.
- ای‌دولت: با جست‌وجوی «Riskli Yapı» در ای‌دولت می‌شود دید آیا ساختمان قبلاً پرونده‌ی ساختمان پرخطر دارد. نبودن رکورد یعنی هنوز بررسی نشده، نه اینکه امن است.
- طبق گزارش‌های خبری، شهرداری استانبول (İBB) غربالگری سریع رایگان برای ساختمان‌ها دارد؛ شرایطش را از خود شهرداری بپرسید (تأییدنشده).
هزینه‌ی رسمی ثابتی برای این بررسی‌ها پیدا نکردیم؛ به اندازه‌ی ساختمان، تعداد نمونه و شهر بستگی دارد.
۵. بیمهی اجباری زلزله (DASK)
- طبق قانون ۶۳۰۵، برای ساختمان مسکونی اجباری است و برای انتقال سند و اشتراک آب و برق خواسته می‌شود.
- فقط تا سقف مشخصی خسارت ساختمان را می‌دهد (حدود ۲.۴ میلیون لیر در تیر ۱۴۰۵) و وسایل خانه را پوشش نمی‌دهد. برای ملک گران، بیمهی تکمیلی خانه را هم در نظر بگیرید.
- داسک داشتن یعنی بیمه دارید، نه اینکه ساختمان امن است. هزینه‌های پنهان
۶. نشانه‌های خطر هنگام بازدید
- طبقه‌ی همکف تجاری با ویترین بزرگ و ستون‌های کم، یا مغازه‌ای که دیوار و ستونی را برداشته است.
- طبقه‌ی اضافه که در پروانه نیست (پشت‌بام تبدیل‌شده، طبقه‌ی بالای ناهمخوان با بقیه).
- ترک مورب یا ضربدری در ستون، تیر یا دیوارهای اصلی، به‌خصوص در طبقه‌های پایین.
- میلگرد زنگ‌زده‌ی بیرون‌زده یا بتن پوک و ریزان در پارکینگ و زیرزمین.
- نم دائمی در زیرزمین که به خوردگی میلگرد کمک می‌کند.
- ساختمان در زمین شیب‌دار بدون دیوار حائل مناسب، یا کنار مسیل.
- فروشنده‌ای که از دادن پروانه، پایان‌کار یا اجازه‌ی بازرسی طفره می‌رود.
۷. چه کنیم؟
- تاریخ پروانه را ببینید؛ پیش از ۲۰۰۰ یعنی بازرسی سازه اجباری (برای خودتان).
- منطقه را در نقشهی AFAD چک کنید.
- ای‌دولت را برای پرونده‌ی ساختمان پرخطر بگردید.
- از مهندس مستقل بخواهید ساختمان را ببیند.
- پایان‌کار و نبود طبقه‌ی غیرمجاز را تأیید کنید.
سؤال‌های پرتکرار
چطور بفهمم ساختمانی در ترکیه در برابر زلزله مقاوم است؟
تاریخ پروانهی ساخت را ببینید (بعد از ۲۰۰۰ و بهویژه بعد از ۲۰۱۹ بهتر است)، منطقه را در نقشهی خطر AFAD چک کنید و از مهندس سازهی مستقل بازرسی بخواهید. آزمایش مغزه بهتنهایی کافی نیست.
خانه‌ی ساخت قبل از ۲۰۰۰ در استانبول بخرم؟
فقط با بازرسی سازه و آگاهی از اینکه ممکن است وارد نوسازی شهری شود. ساختمان‌های پیش از ۲۰۰۰ در ترکیه بزرگ‌ترین گروه ریسک زلزله‌اند، اما هر ساختمان باید جداگانه سنجیده شود.
بیمهی داسک یعنی خانه امن است؟
نه. داسک فقط بیمهی اجباری است که تا سقف مشخصی خسارت ساختمان را میپردازد و هیچ چیزی دربارهی مقاومت ساختمان نمیگوید.
