آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس قانون مالیات بر ارزش افزوده‌ی ترکیه (ماده‌ی ۱۳/۱-i)، قانون حمایت از مصرف‌کننده (۶۵۰۲) و آیین‌نامه‌های زلزله. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی یا مالیاتی نیست؛ پیش از تصمیم با کارشناس ونیرا یا حسابدار مشورت کنید.
انتخاب بین خانهی نوساز (از سازنده) و دست دوم (از مالک قبلی) فقط سلیقه نیست. مالیات، زمان تحویل، ایمنی در برابر زلزله و حتی سرعت فروش دوباره در این دو فرق دارد.
۱. مالیات بر ارزش افزوده (KDV): بزرگ‌ترین تفاوت
فروش اول هر واحد توسط سازنده معمولاً مالیات بر ارزش افزوده دارد؛ فروش دست دوم بین دو شخص عادی، معمولاً ندارد. برای ساختمان‌هایی که پروانه‌شان از ۱۲ فروردین ۱۴۰۱ (۱ آوریل ۲۰۲۲) به بعد صادر شده:
| مساحت خالص واحد | نرخ |
|---|---|
| تا ۱۵۰ متر | ۱۰٪ |
| بیش از ۱۵۰ متر | ۱۰٪ برای ۱۵۰ متر اول، ۲۰٪ برای مازاد |
در پروژه‌های نوسازی شهری، واحدهای تا ۱۵۰ متر نرخ ۱٪ دارند.
معافیت برای خارجی غیرمقیم
طبق ماده‌ی ۱۳/۱-i قانون مالیات بر ارزش افزوده، خریدار خارجی که مقیم ترکیه نیست در فروش اول واحد مسکونی یا اداری از این مالیات معاف است، به این شرط‌ها:
- واحد آماده‌ی استفاده و فروش اول سازنده باشد؛ خرید از کسی که خودش از سازنده خریده، شامل نمیشود.
- دستکم ۵۰ درصد قیمت پیش از تاریخ فاکتور بهصورت ارز خارجی به ترکیه آورده شود و بقیه حداکثر تا یک سال.
- ملک تا ۳ سال از تاریخ ثبت سند فروخته نشود؛ وگرنه مالیات معاف‌شده با بهره‌ی دیرکرد گرفته میشود.
«مقیم» از نظر مالیاتی یعنی کسی که در ترکیه اقامتگاه دارد یا بیش از ۶ ماه پیوسته در یک سال آن‌جاست. اگر اقامت ترکیه دارید و آن‌جا زندگی می‌کنید، احتمالاً مشمول معافیت نیستید؛ پیش از امضا از حسابدار بپرسید. هزینه‌ها و مالیات‌های خرید
نکته: در قیمت پیشنهادی سازنده دقیق بپرسید مالیات بر ارزش افزوده داخل قیمت است یا جدا، و اگر معافیت را حساب کرده، شرط‌هایش در قرارداد آمده یا نه.
۲. قیمت
- قیمت متری نوساز معمولاً بالاتر است، چون ساختمان نو، امکانات مجتمع و بازاریابی سازنده در آن است.
- قیمت پیش‌فروش ممکن است پایین‌تر به نظر برسد، اما پول شما سال‌ها پیش از تحویل گیر است.
- دست دوم جای چانه‌زنی بیشتری دارد، ولی ممکن است هزینه‌ی تعمیر، نوسازی آشپزخانه و تأسیسات داشته باشد.
برای سنجیدن قیمت هر دو: قیمت منصفانه را چطور تشخیص دهیم.
۳. ریسک تحویل
| نوساز (پیش‌فروش) | نوساز (تمامشده) | دست دوم | |
|---|---|---|---|
| زمان تحویل | تا ۴۸ ماه طبق قانون | فوری | فوری |
| ریسک ورشکستگی سازنده | دارد | ندارد | ندارد |
| دیدن واحد واقعی | نه، فقط نقشه | بله | بله |
در پیش‌فروش، قانون حمایت از مصرف‌کننده حق انصراف ۱۴ روزه، سقف ۴۸ ماهه برای تحویل و در پروژه‌های بزرگ تضمین تکمیل می‌دهد. قرارداد پیش‌فروش
۴. کیفیت ساختمان و زلزله
- نوساز: با آیین‌نامه‌ی زلزله‌ی ۲۰۱۸ (اجرا از ۱ ژانویه ۲۰۱۹) و زیر نظر شرکت نظارت ساخت طراحی میشود. این مزیت واقعی است، اما کیفیت اجرا هنوز مهم است؛ گزارش خاک و نام شرکت نظارت را بپرسید.
- دست دوم: هرچه پروانه‌ی ساخت قدیمی‌تر باشد، ریسک بیشتر است. ساختمان‌های پیش از ۲۰۰۰ را بدون بازرسی مهندسی نخرید. ساختمان امن در برابر زلزله
- ساختمان نوساز تمامشده بدون پایانکار: یعنی هنوز آب و برق دائم و سند مالکیت آپارتمانی ندارد. پایانکار
۵. اقامت و شهروندی
- اقامت ملکی: ملک باید مسکونی باشد و ارزشش برای خریدهای بعد از مهر ۱۴۰۲ دستکم معادل ۲۰۰ هزار دلار باشد، چه نو چه دست دوم. واحد پیش‌فروش که هنوز تحویل نشده، جایی برای زندگی و ثبت نشانی شما نیست. اقامت با خرید ملک
- شهروندی: پیش‌خرید با قرارداد وعده‌ی فروش رسمی و شرایط خاص پذیرفته میشود. نکته‌ی مهم دیگر: طبق منابع حقوقی، ملکی که قبلاً پایهی شهروندی یک خارجی بوده، معمولاً دوباره برای شهروندی پذیرفته نمیشود (متن رسمی صریحی در این باره پیدا نکردیم). پیش از خرید دست دوم برای شهروندی، سابقهی سند را بررسی کنید. شهروندی با خرید ملک
۶. نقدشوندگی و فروش دوباره
- نوساز در مجتمع‌های بزرگ ممکن است هنگام فروش با واحدهای فروش‌نرفته‌ی همان سازنده رقابت کند که معمولاً تخفیف می‌دهد.
- خریدار بعدی شما اگر خارجی باشد، دیگر معافیت مالیات بر ارزش افزوده نمی‌گیرد، چون فروش شما فروش اول نیست.
- دست دوم در محله‌ی جاافتاده با حمل‌ونقل خوب معمولاً خریدار محلی بیشتری دارد، اما ساختمان خیلی قدیمی را خریداران ترک هم به خاطر زلزله کمتر می‌خرند، مگر برای نوسازی.
- آمار رسمی مقایسه‌ی سرعت فروش نوساز و دست دوم برای خریداران خارجی پیدا نکردیم.
۷. جمع‌بندی سریع
- نوساز تمامشده با پایانکار معمولاً کم‌ریسک‌ترین انتخاب است، به‌خصوص اگر غیرمقیم‌اید و معافیت مالیاتی می‌گیرید.
- پیش‌فروش فقط با قرارداد رسمی، شرح روی سند و تضمین تکمیل.
- دست دوم وقتی خوب است که پروانه‌ی ساخت تازه‌تر باشد و بازرسی مهندسی، بدهی و پایانکار را چک کرده باشید. چک‌لیست بازدید خانهی دست دوم
سؤال‌های پرتکرار
خارجیها در ترکیه برای خانهی نوساز مالیات بر ارزش افزوده میدهند؟
خارجی غیرمقیم در فروش اول واحد آماده از سازنده میتواند معاف شود، به شرط آوردن دستکم نیمی از پول بهصورت ارز پیش از فاکتور و نفروختن ملک تا ۳ سال. در غیر این صورت نرخ ۱۰ تا ۲۰ درصد است.
برای خرید ملک در ترکیه نوساز بهتر است یا دست دوم؟
نوساز تمامشده با پایانکار از نظر زلزله و مدارک معمولاً امنتر است؛ دست دوم زودتر و گاهی ارزانتر به دست میآید اما بازرسی سازه و بررسی بدهی لازم دارد. انتخاب به هدف شما (زندگی، اقامت، شهروندی یا اجاره) بستگی دارد.
خانهی دست دوم را میشود برای شهروندی ترکیه خرید؟
بله، به شرط رسیدن به حدنصاب ۴۰۰ هزار دلار و بقیهی شرایط. اما طبق منابع حقوقی، ملکی که قبلاً پایهی شهروندی کس دیگری بوده معمولاً پذیرفته نمیشود؛ پیش از خرید سابقهی سند را بررسی کنید.
