آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس قانون نوسازی مناطق در معرض خطر بلایا (۶۳۰۶) با اصلاحیه‌ی قانون ۷۴۷۱. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ پیش از خرید ملک در ساختمان پرخطر حتماً با وکیل یا کارشناس ونیرا مشورت کنید.
نوسازی شهری (Kentsel Dönüşüm) برنامه‌ی ترکیه برای تخریب و بازسازی ساختمان‌هایی است که در برابر زلزله ضعیف‌اند. برای خریدار خارجی، هم میتواند فرصت باشد (خرید ارزان‌تر و گرفتن واحد نو) و هم دام (سال‌ها بی‌خانه ماندن و دعوا با سازنده).
۱. ساختمان چطور «پرخطر» میشود؟
- مالک (حتی یک مالک) یا اداره، از مؤسسه‌ی دارای مجوز درخواست تشخیص ساختمان پرخطر (Riskli Yapı Tespiti) می‌دهد.
- گزارش به ادارهی مربوط می‌رود و اگر تأیید شود، روی ساختمان اعلان نصب میشود، مالکان از طریق ای‌دولت مطلع می‌شوند و در دفتر کدخدای محله (Muhtarlık) ۱۵ روز اعلام میشود.
- مالکان از پایان این اعلام ۱۵ روز فرصت اعتراض دارند.
- پس از قطعی شدن، به مالکان مهلتی برای تخلیه و تخریب داده میشود؛ اگر خودشان تخریب نکنند، اداره اقدام میکند. طول دقیق این مهلت در منابعی که دیدیم یکسان نبود.
وضعیت پرخطر معمولاً به‌صورت توضیح (Beyan) روی سند هم ثبت میشود. بررسی سند
۲. قاعده‌ی تصمیم: از دوسوم به اکثریت ساده
- در متن اولیه‌ی قانون ۶۳۰۶، تصمیم درباره‌ی ساختمان پرخطر (نوسازی، انتخاب سازنده، تقسیم واحدها) به موافقت دست‌کم دوسوم سهم زمین نیاز داشت.
- قانون ۷۴۷۱ که ۱۸ آبان ۱۴۰۲ (۹ نوامبر ۲۰۲۳) منتشر شد، این را به اکثریت ساده (بیش از نصف) بر اساس سهم زمین (Arsa Payı) تغییر داد. ملاک سهم زمین است، نه تعداد افراد.
- به مالکانی که موافقت نکرده‌اند، از طریق دفتر اسناد رسمی یا اعلام در دفتر کدخدا ابلاغ میشود که اگر ظرف ۱۵ روز نپذیرند، سهمشان طبق قانون فروخته میشود.
- سهم مالکان مخالف از طریق حراج، به قیمتی نه کمتر از ارزش روزی که اداره تعیین میکند، فروخته میشود؛ اولویت با مالکانی است که موافقت کرده‌اند.
یعنی: اگر یک واحد در ساختمان پرخطر بخرید و با تصمیم اکثریت موافق نباشید، ممکن است سهمتان بدون رضایت شما فروخته شود.
۳. اگر آپارتمان قدیمی در چنین ساختمانی بخرید
- شما مالک سهم زمین آن ساختمان می‌شوید. ارزش واقعی خرید شما همین سهم زمین و قراردادی است که اکثریت با سازنده می‌بندد.
- معمولاً سازنده در ازای ساخت، بخشی از واحدهای جدید را برمی‌دارد و مالکان واحد نو (گاهی کوچک‌تر یا با پرداخت مابه‌التفاوت) می‌گیرند. سهم شما در قرارداد ساخت با سازنده تعیین میشود.
- پیش از خرید بپرسید: ساختمان رسماً پرخطر است؟ مالکان با سازنده‌ای قرارداد بسته‌اند؟ آن قرارداد و جدول تقسیم واحدها را ببینید. اگر قرارداد بسته شده، واحد نو شما کجاست و چه متراژی دارد؟
- واحد نو در پروژه‌ی نوسازی شهری، تا ۱۵۰ متر، مالیات بر ارزش افزوده‌ی ۱٪ دارد. هزینه‌ها و مالیات‌ها
۴. کمک اجاره و «نیمی از ما»
- کمک اجاره (Kira Yardımı): پس از تخلیه‌ی ساختمان پرخطر، با درخواست به مالکان و مستأجران کمک داده میشود. طبق منابع حقوقی ترکیه، برای ساختمانهای پرخطر معمولاً تا ۱۸ ماه پرداخت میشود و مبلغ آن به شهر بستگی دارد و دورهای به‌روز میشود. منابع درباره‌ی مبلغ ۱۴۰۵ با هم اختلاف دارند و جدول رسمی پیدا نکردیم. اینکه مالک خارجی که خودش ساکن نبوده هم کمک اجاره می‌گیرد یا نه، تأیید نشده است.
- کارزار «نیمی از ما» (Yarısı Bizden) در استانبول: برای هر واحد مسکونی ۸۷۵ هزار لیر کمک بلاعوض، ۸۷۵ هزار لیر وام و ۱۲۵ هزار لیر کمک جابه‌جایی در نظر گرفته شده و پول به‌تدریج و بر اساس پیشرفت ساخت به سازنده پرداخت میشود. پیش‌شرط آن تشخیص رسمی ساختمان پرخطر است. وزیر شهرسازی در شهریور ۱۴۰۵ اعلام کرد که مهلت آن تا ۱۰ دی ۱۴۰۶ (۳۱ دسامبر ۲۰۲۷) تمدید شده است. اینکه مالکان خارجی هم مشمول این کمک‌اند، در منابع رسمی پیدا نکردیم (تأییدنشده).
۵. زمان‌بندی واقع‌بینانه
- از تشخیص پرخطر تا تخلیه: چند ماه، بسته به اعتراض‌ها و توافق مالکان.
- از تخریب تا تحویل واحد نو: قانون عدد ثابتی تعیین نکرده؛ به اندازه‌ی پروژه، سازنده و دعواها بستگی دارد و معمولاً دو سال یا بیشتر است (برآورد عمومی، نه رقم رسمی).
- در این مدت ملکی برای زندگی ندارید و باید جای دیگری اجاره کنید.
۶. فرصت‌ها و ریسک‌ها برای خریدار خارجی
فرصت‌ها
- قیمت ورود پایین‌تر در محله‌های جاافتاده‌ی شهری که زمین خالی ندارند.
- در پایان، واحد نو با آیین‌نامه‌ی زلزله‌ی ۲۰۱۸. ساختمان امن در برابر زلزله
ریسک‌ها
- اقامت: اگر برای اقامت ملکی خریده‌اید، وقتی ساختمان تخلیه یا تخریب شود، دیگر در آن زندگی نمی‌کنید. ادارهی مهاجرت با این وضعیت چه میکند، در منابع رسمی روشن نیست؛ پیش از خرید با کارشناس بپرسید. اقامت با خرید ملک
- دعوا بین مالکان و تأخیر سال‌ها.
- ورشکستگی یا کم‌کاری سازنده. قرارداد ساخت را وکیل بخواند.
- مابه‌التفاوت: ممکن است برای گرفتن واحد هم‌اندازه یا بزرگ‌تر، پول اضافه بخواهند.
- قیمت‌گذاری نادرست: بعضی فروشنده‌ها ساختمان پرخطر را با قیمت آپارتمان آماده می‌فروشند. قیمت را با ارزش سهم زمین و قرارداد سازنده بسنجید. قیمت منصفانه
۷. پیش از امضا
- در ای‌دولت و سند، وضعیت «ساختمان پرخطر» را چک کردم.
- صورت‌جلسه‌ها و تصمیم‌های مالکان و قرارداد سازنده (اگر هست) را دیدم.
- سهم زمین (Arsa Payı) این واحد را می‌دانم.
- برای ۲ سال یا بیشتر جای دیگری برای زندگی دارم.
- اگر هدفم اقامت است، اثرش را با کارشناس بررسی کردم.
سؤال‌های پرتکرار
در کنتسل دونوشوم برای تصمیم چند درصد مالکان لازم است؟
از ۱۸ آبان ۱۴۰۲ (قانون ۷۴۷۱)، اکثریت ساده یعنی بیش از نصف سهم زمین کافی است؛ قبلاً دوسوم لازم بود. سهم مالکان مخالف میتواند از طریق حراج فروخته شود.
کمک اجارهی نوسازی شهری چقدر است و چند ماه داده میشود؟
طبق منابع حقوقی ترکیه، برای ساختمانهای پرخطر معمولاً تا ۱۸ ماه پرداخت میشود و مبلغ آن بسته به شهر است و دورهای تغییر میکند. مبلغ دقیق ۱۴۰۵ را از ادارهی شهرسازی استان یا شهرداری بپرسید.
خرید آپارتمان در ساختمان پرخطر برای خارجیها ارزش دارد؟
میتواند فرصت باشد اگر قیمت با ارزش سهم زمین بخواند، قرارداد سازنده روشن باشد و تا تحویل واحد نو جای دیگری برای زندگی داشته باشید. اگر هدف شما اقامت فوری است، معمولاً انتخاب مناسبی نیست.
