آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس آیین‌نامه‌ی قانون تابعیت ترکیه، بخشنامه‌های ادارهی ثبت (از جمله دستور ۶ مهر ۱۴۰۵) و توضیح دفاتر حقوقی ترکیه. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ پیش از خرید از کارشناس ونیرا یا وکیل بپرسید.
شهروندی از راه خرید ملک دو ستون دارد: ملک دست‌کم ۴۰۰ هزار دلاری و تعهد سهسالهی نفروختن. ستون دوم را خیلی‌ها دست‌کم می‌گیرند، در حالی که اشتباه در آن ممکن است سال‌ها بعد شهروندی را به خطر بیندازد. برای کلیات این مسیر، راهنمای شهروندی با خرید ملک را ببینید.
۱. شرح سه‌ساله روی سند یعنی چه؟
هنگام انتقال سند، به درخواست خریدار، ادارهی ثبت روی سند شرح تعهد نفروختن به مدت سه سال (Satılmama Şerhi) ثبت می‌کند. این شرح:
- جلوی فروش و انتقال ملک را در این مدت می‌گیرد؛ طبق منابع حقوقی، ادارهی ثبت معمولاً فروش ملکِ دارای این شرح را انجام نمیدهد.
- در پیش‌خرید هم لازم است: قرارداد وعده‌ی فروش در دفتر اسناد رسمی بسته میشود و تعهد سه‌ساله با درخواست مشترک خریدار و فروشنده روی سند می‌آید.
- طبق توضیح دفاتر حقوقی، اگر چند ملک را با هم جمع می‌کنید تا به ۴۰۰ هزار دلار برسید، روی هر کدام باید این شرح باشد.
منابع درباره‌ی پایان سه سال یکی نیستند: بعضی می‌گویند شرح خودبه‌خود اعتبارش را از دست می‌دهد و بعضی می‌گویند مالک باید برای حذف آن به ادارهی ثبت مراجعه کند. پیش از فروش، از ادارهی ثبت همان شهر بپرسید.
۲. اجاره دادن مجاز است
طبق توضیح دفاتر حقوقی، شرح سه‌ساله جلوی استفاده و اجاره دادن ملک را نمیگیرد. می‌توانید در این سه سال ملک را اجاره دهید و درآمد بگیرید. درآمد اجاره در ترکیه مالیات دارد و باید اظهار شود. اجاره دادن ملک در ترکیه
به یاد داشته باشید که اگر اقامت ملکی دارید (نه شهروندی)، قاعده فرق می‌کند: آنجا ملک باید محل زندگی خودتان باشد.
۳. اگر پیش از سه سال بفروشید
- پیش از صدور شهروندی: طبق منابع حقوقی، شرط سرمایهگذاری از بین می‌رود و درخواست شهروندی به نتیجه نمی‌رسد.
- بعد از صدور شهروندی ولی پیش از سه سال: طبق توضیح یک دفتر حقوقی، اگر درخواست حذف شرح پذیرفته شود، موضوع به ادارهی مهاجرت گزارش میشود و چون شرط سرمایهگذاری از دست رفته، ممکن است شهروندی لغو شود.
- بعد از سه سال: فروش به شخص ثالث آزاد است و به شهروندی آسیبی نمی‌زند. اما طبق همان منبع، فروش دوباره به فروشنده‌ی قبلی یا بستگان درجه‌یک او گواهی سرمایهگذاری را باطل می‌کند.
رهن (وام بانکی) روی ملک دارای شرح ممکن است، اما طبق منابع حقوقی، وعده‌ی فروش و حق انتفاع روی آن ثبت نمی‌شود. رهن قانونی هم برای شهروندی پذیرفته نیست.
۴. قواعد ۱۴۰۵ برای خود ملک
ارزیابی
- از ۶ مهر ۱۴۰۵ (۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶) گزارش ارزیابی را هر شرکت ارزیابی دارای مجوز سازمان بورس ترکیه که در سامانه‌ی رسمی ارزیابی ثبت است می‌تواند تهیه کند؛ انحصاری که از ۱۴ اسفند ۱۴۰۲ برقرار بود، برداشته شد.
- گزارش ۱۲ ماه اعتبار دارد و سند تعیین مبلغ (TTB) از آن صادر میشود. پیش از این تاریخ، این مهلت ۶ ماه بود.
پرداخت ارزی
- ارز باید پیش از معامله به یک بانک ترکیه فروخته شود و گواهی خرید ارز (DAB) صادر شود.
- پرداخت باید از طریق بانک و با رسید انتقال به فروشنده باشد. طبق منابع حقوقی، پرداخت نقدی یا انتقال بدون توضیح جلوی صدور گواهی را می‌گیرد، حتی اگر مبلغ کامل باشد.
- قیمت سند و مجموع انتقال بانکی هر کدام باید دست‌کم ۴۰۰ هزار دلار باشد. انتقال پول برای ایرانی‌ها
ملک‌هایی که قبول نمی‌شوند
طبق توضیح دفاتر حقوقی، این ملک‌ها مبنای شهروندی نمی‌شوند:
- ملکی که به نام خارجی دیگری ثبت است،
- ملکی که به نام بستگان درجه‌یکِ ترکیه‌ای خود خریدار است،
- ملکی که خریدار یا بستگان درجه‌یکش قبلاً به شهروند یا شرکت ترکیه‌ای منتقل کرده‌اند،
- ملکی که در سه سال اخیر از یک خارجی به شهروند یا شرکت ترکیه‌ای منتقل شده،
- زمین خالی و زمین کشاورزی (از ۲۱ آذر ۱۴۰۲ فقط واحد دارای سند تفکیکی یا پیش‌ساخت، یا زمینی که رویش ساختمان هست، پذیرفته میشود)،
- ملکی که شرح وعده‌ی فروش یا محدودیتی دارد که ممکن است مالکیت را عوض کند.
۵. چک‌لیست پیش از پرداخت
- سابقه‌ی مالکیت ملک را دیده‌ام؛ مالک قبلی خارجی نبوده و در سه سال اخیر از خارجی منتقل نشده است.
- گزارش ارزیابی از شرکت مجاز است و کمتر از ۱۲ ماه از آن گذشته.
- قیمت سند، انتقال بانکی و ارزیابی هر سه به ۴۰۰ هزار دلار می‌رسند.
- همه‌ی پرداخت‌ها از حساب خودم و با گواهی خرید ارز است.
- برنامه‌ام برای سه سال آینده با نفروختن ملک جور است.
سؤال‌های پرتکرار
ملک شهروندی ترکیه را میشود اجاره داد؟
بله. طبق توضیح دفاتر حقوقی، شرح سهسالهی نفروختن جلوی اجاره دادن را نمیگیرد. فقط درآمد اجاره را باید طبق قانون مالیاتی ترکیه اظهار کنید.
اگر ملک شهروندی را قبل از سه سال بفروشم چه میشود؟
ادارهی ثبت معمولاً فروش ملکِ دارای این شرح را انجام نمیدهد. طبق منابع حقوقی، اگر شرط سرمایهگذاری پیش از سه سال از بین برود، شهروندی ممکن است لغو شود.
میشود ملکی را که یک خارجی دیگر برای شهروندی خریده، برای شهروندی خرید؟
طبق توضیح دفاتر حقوقی، ملکی که به نام خارجی دیگری ثبت است یا در سه سال اخیر از یک خارجی به ترکیه‌ای منتقل شده، برای شهروندی پذیرفته نمی‌شود. پیش از قرارداد، سابقه‌ی مالکیت را بررسی کنید.
این راهنما را تیم تحریریه‌ی ونیرا از روی قوانین، آیین‌نامه‌ها و اطلاعیه‌های رسمی ترکیه نوشته و ۱۴ آبان ۱۴۰۵ بازبینی کرده است. اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی؛ پیش از هر پرداخت، شرایط روز را با مرجع رسمی یا وکیل تأیید کنید. روش تهیه و بازبینی راهنماها
