آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس قانون حقوق بینالملل خصوصی ترکیه (MÖHUK، مادهی ۲۰)، قانون مدنی ترکیه، قانون مالیات بر ارث و هبه و ابلاغیه‌ی شماره‌ی ۵۷ آن برای ۲۰۲۶. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ برای تقسیم ارث و وصیت‌نامه حتماً با وکیل ترکیه مشورت کنید.
خرید ملک در ترکیه یعنی روزی این ملک باید به وارثان شما برسد. چیزی که بسیاری از خانواده‌های ایرانی نمی‌دانند این است که قانون ایران بر ملک واقع در ترکیه حاکم نیست. دانستن این موضوع پیش از خرید، روی اینکه سند به نام چه کسی باشد و آیا وصیت‌نامه لازم است، اثر می‌گذارد.
۱. کدام قانون حاکم است؟
طبق مادهی ۲۰ قانون حقوق بینالملل خصوصی ترکیه:
- قاعده‌ی کلی این است که ارث تابع قانون ملی متوفی است؛ یعنی برای شهروند ایرانی، قانون ایران.
- اما درباره‌ی ملکهای واقع در ترکیه، قانون ترکیه اجرا میشود.
پس اگر شهروند ایرانی هم در ایران دارایی دارد و هم در ترکیه، ممکن است دارایی‌اش با دو قانون مختلف تقسیم شود: ملک ترکیه طبق قانون مدنی ترکیه و بقیه طبق قانون ایران.
۲. سهم‌ها طبق قانون مدنی ترکیه
| وارثان | سهم همسر | سهم بقیه |
|---|---|---|
| همسر و فرزندان | یک‌چهارم | سه‌چهارم بین فرزندان، به‌طور مساوی |
| همسر و والدین (بدون فرزند) | نصف | نصف برای والدین |
| فقط فرزندان | — | همه بین فرزندان، مساوی |
مهم‌ترین تفاوت با قانون ایران: در قانون ترکیه دختر و پسر سهم برابر میبرند و سهم همسر هم با قانون ایران فرق دارد. این‌ها خلاصه‌ی قاعده‌ی کلی‌اند؛ حالت‌های دیگر (نوه‌ها، نبودن همسر و…) را با وکیل بررسی کنید.
۳. گواهی وراثت
برای اینکه وارثان سند را به نام خود کنند، اداره‌ی ثبت ترکیه گواهی وراثت (Mirasçılık Belgesi یا Veraset İlamı) می‌خواهد.
- قانون مدنی ترکیه صدور این گواهی را هم به دادگاه صلح و هم به سردفتر می‌دهد، اما طبق توضیح دفاتر حقوقی، در پرونده‌های دارای عنصر خارجی (مثل متوفای ایرانی) سردفتر گواهی صادر نمی‌کند و باید به دادگاه صلح حقوقی (Sulh Hukuk Mahkemesi) رفت.
- گواهی انحصار وراثت ایرانی خودبهخود در ترکیه اثر ندارد؛ طبق منابع حقوقی باید در دادگاه ترکیه شناسایی (Tanıma) شود. چون ایران عضو کنوانسیون آپوستیل نیست، مدارک ایرانی باید به تأیید مراجع ایرانی و کنسولگری ترکیه برسد و به ترکی ترجمهی رسمی شود.
- وارثانی که نمی‌توانند به ترکیه بیایند، می‌توانند به وکیل وکالت بدهند. وکالت‌نامه از ایران
۴. مالیات بر ارث (Veraset ve İntikal Vergisi) در ۲۰۲۶
مالیات بر ارث ترکیه برای دارایی‌های واقع در ترکیه گرفته میشود، حتی اگر متوفی و وارثان خارجی باشند. طبق ابلاغیه‌ی شماره‌ی ۵۷ که از ۱۱ دی ۱۴۰۴ (۱ ژانویه ۲۰۲۶) اجرا شده:
معافیت‌ها (برای هر وارث):
- فرزندان و همسر: ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر برای سهم هر نفر
- همسر، وقتی فرزندی نیست: ۵٬۸۱۷٬۸۴۵ لیر
نرخ‌ها (روی مبلغ بیش از معافیت):
| بخش مبلغ مشمول | نرخ ارث | نرخ هبه (بخشش در زمان حیات) |
|---|---|---|
| ۳ میلیون لیر اول | ۱٪ | ۱۰٪ |
| ۷ میلیون لیر بعدی | ۳٪ | ۱۵٪ |
| ۱۵ میلیون لیر بعدی | ۵٪ | ۲۰٪ |
| ۳۰ میلیون لیر بعدی | ۷٪ | ۲۵٪ |
| بیش از ۵۵ میلیون لیر | ۱۰٪ | ۳۰٪ |
اظهارنامه و پرداخت: طبق قانون، اظهارنامه بسته به محل فوت و محل زندگی وارثان ۴ تا ۸ ماه پس از فوت مهلت دارد؛ مثلاً اگر فوت در ترکیه باشد و وارثان خارج از ترکیه، ۶ ماه. خود مالیات در ۳ سال و ۶ قسط مساوی (هر سال در ماه‌های مه و نوامبر) پرداخت میشود. مهلت دقیق پرونده‌ی خود را از اداره‌ی مالیات یا وکیل بپرسید.
نرخ هبه را جدی بگیرید: بخشیدن ملک به فرزند در زمان حیات معمولاً مالیات بسیار بیشتری از ارث دارد (معافیت هبه در ۲۰۲۶ فقط ۶۶٬۹۳۵ لیر است).
۵. وصیت‌نامه در ترکیه
اگر می‌خواهید تقسیم ملک ترکیه با خواست شما باشد، وصیت‌نامه کمک می‌کند. قانون مدنی ترکیه سه شکل دارد:
- وصیت‌نامه‌ی رسمی نزد سردفتر با حضور دو شاهد؛ امن‌ترین شکل برای خارجی‌ها، با مترجم رسمی اگر ترکی بلد نیستید.
- وصیت‌نامه‌ی دست‌نویس که از اول تا آخر با خط خودتان نوشته شده، تاریخ دارد و امضا شده است.
- وصیت شفاهی که فقط در شرایط اضطراری پذیرفته میشود.
محدودیت مهم: قانون ترکیه برای فرزندان، همسر و والدین سهم محفوظ (Saklı Pay) دارد؛ یعنی نمی‌توانید آن‌ها را به‌کلی از ارث ملک محروم کنید. وصیت‌نامه فقط در بخش آزاد دارایی اثر کامل دارد.
۶. وارث ایرانی می‌تواند ملک را نگه دارد؟
طبق قانون ثبت ترکیه، وارث خارجی ملک را به ارث می‌برد، اما همان محدودیت‌های خرید خارجی‌ها (مثل مناطق نظامی و امنیتی و سقف مساحت) درباره‌ی او هم اجرا میشود و در صورت مغایرت، ملک باید فروخته یا منتقل شود. شهروندان ایران جزو ملیت‌هایی‌اند که اجازه‌ی خرید ملک در ترکیه دارند. اگر ملک شهروندی باشد و پیش از پایان سه سال فوت رخ دهد، وضعیت شهروندی خانواده را جداگانه با وکیل بررسی کنید. شرط سه‌ساله‌ی شهروندی
۷. پیش از خرید چه کنیم؟
- تصمیم بگیرید سند به نام چه کسانی باشد؛ مالکیت مشترک با همسر، تقسیم بعدی را ساده‌تر می‌کند. اقامت با سند مشترک
- اگر تقسیم قانونی ترکیه با خواست شما جور نیست، وصیت‌نامه‌ی رسمی نزد سردفتر ترکیه تنظیم کنید.
- رونوشت سند، پاسپورت‌ها و مدارک نسبت خانوادگی را جایی بگذارید که وارثان به آن دسترسی دارند.
- به وارثان بگویید ملک کجاست و وکیل یا مشاور مورد اعتمادتان در ترکیه کیست.
سؤال‌های پرتکرار
ارث ملک ترکیه طبق قانون ایران تقسیم میشود یا ترکیه؟
طبق مادهی ۲۰ قانون حقوق بینالملل خصوصی ترکیه، ملکهای واقع در ترکیه طبق قانون ترکیه تقسیم میشوند، حتی اگر متوفی ایرانی باشد. در قانون ترکیه دختر و پسر سهم برابر میبرند.
مالیات بر ارث ملک در ترکیه چقدر است؟
در ۲۰۲۶ سهم هر فرزند و همسر تا ۲٬۹۰۷٬۱۳۶ لیر معاف است و مازاد آن با نرخ ۱ تا ۱۰ درصد پلکانی مالیات دارد. مالیات را می‌توان در ۳ سال و ۶ قسط پرداخت.
گواهی انحصار وراثت ایران در ترکیه قبول است؟
خودبهخود نه. طبق منابع حقوقی، باید در دادگاه ترکیه شناسایی شود یا وارثان از دادگاه صلح ترکیه گواهی وراثت بگیرند. مدارک ایرانی هم باید تأیید کنسولی و ترجمهی رسمی ترکی داشته باشند.
این راهنما را تیم تحریریه‌ی ونیرا از روی قوانین، آیین‌نامه‌ها و اطلاعیه‌های رسمی ترکیه نوشته و ۱۴ آبان ۱۴۰۵ بازبینی کرده است. اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی؛ پیش از هر پرداخت، شرایط روز را با مرجع رسمی یا وکیل تأیید کنید. روش تهیه و بازبینی راهنماها
