آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر پایه‌ی قانون مالیات بر درآمد ترکیه (ماده‌ی مکرر ۸۰ و ۸۱)، قانون عوارض (Harçlar)، قانون ۷۵۶۶، تصمیم شماره‌ی ۳۲ درباره‌ی حفظ ارزش پول ترکیه و دستورالعمل‌های اداره‌ی کل ثبت. این راهنما مشاوره‌ی حقوقی یا مالیاتی نیست؛ پیش از فروش با کارشناس ونیرا یا یک حسابدار رسمی مشورت کنید.
فروختن ملک در ترکیه از خریدنش ساده‌تر است، اما سه چیز می‌تواند حساب شما را به هم بزند: مالیات بر سود اگر زود بفروشید، هزینه‌ی انتقال سند، و راه خارج کردن پول. اگر ملک را برای شهروندی خریده‌اید، یک محدودیت چهارم هم دارید.
۱. مالیات بر سود فروش (Değer Artış Kazancı)
قاعده‌ی ۵ سال
اگر ملک را پس از ۵ سال از تاریخ خرید (تاریخ ثبت سند به نام شما) بفروشید، سود فروش مالیات ندارد. اگر کمتر از ۵ سال نگهش داشته باشید، سود مشمول مالیات بر درآمد است. ملکی که از راه ارث به شما رسیده، مشمول این مالیات نیست.
سود چطور حساب می‌شود؟
۱. قیمت خرید را با تورم تعدیل کنید: اگر شاخص قیمت تولیدکننده‌ی داخلی (Yİ-ÜFE) از ماه خرید تا ماه قبل از فروش دست‌کم ۱۰ درصد بالا رفته باشد، قیمت خرید به همان نسبت افزایش می‌یابد. با تورم سال‌های اخیر ترکیه، این تعدیل تقریباً همیشه اعمال می‌شود و سود مشمول مالیات را بسیار کم می‌کند. ۲. هزینه‌های خرید و فروش (مثل عوارض سند و کمیسیون بنگاه) از سود کم می‌شود. ۳. معافیت سالانه: سود سال ۲۰۲۶ تا ۱۵۰ هزار لیر معاف است (برای ۲۰۲۵: ۱۲۰ هزار لیر). این معافیت در هر سال فقط یک بار اعمال می‌شود، نه برای هر فروش. ۴. نرخ: مازاد با نرخ‌های پلکانی مالیات بر درآمد ۲۰۲۶ مالیات می‌خورد:
| بخش سود سالانه | نرخ |
|---|---|
| تا ۱۹۰ هزار لیر | ۱۵٪ |
| ۱۹۰ هزار تا ۴۰۰ هزار لیر | ۲۰٪ |
| ۴۰۰ هزار تا ۱ میلیون لیر | ۲۷٪ |
| ۱ میلیون تا ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار لیر | ۳۵٪ |
| بیش از ۵ میلیون و ۳۰۰ هزار لیر | ۴۰٪ |
چه زمانی اظهار کنید؟
- مقیم ترکیه (مؤدی کامل): سود سال ۲۰۲۶ را در اظهارنامه‌ی سالانه‌ی ۱ تا ۳۱ مارس ۲۰۲۷ (۱۰ اسفند ۱۴۰۵ تا ۱۰ فروردین ۱۴۰۶) اظهار می‌کنید.
- غیرمقیم (مؤدی محدود، Dar Mükellef): طبق راهنماهای GİB با اظهارنامه‌ی موردی (Münferit Beyanname). منابع حسابداری مهلت آن را ۱۵ روز پس از فروش می‌نویسند؛ این مهلت را از منبع رسمی تأیید نکردیم، پس زودتر با حسابدار هماهنگ کنید.
اینکه شما مقیم مالیاتی ترکیه حساب می‌شوید یا نه، به مدت اقامتتان در کشور بستگی دارد؛ صرف داشتن کارت اقامت تعیین‌کننده نیست.
۲. هزینه‌ی انتقال سند (Tapu Harcı)
- عوارض انتقال سند ۴ درصد قیمت فروش است که طبق قانون ۲ درصد سهم خریدار و ۲ درصد سهم فروشنده است. در بازار، گاهی توافق می‌شود که یک طرف همه را بدهد؛ این را کتبی کنید.
- طبق قانون ۷۵۶۶ (آذر ۱۴۰۴)، عوارض بر اساس قیمت اعلام‌شده حساب می‌شود که نباید از ارزش مالیات املاک کمتر باشد. اگر قیمت کمتر از واقع اعلام شود، جریمه‌ی آن اکنون برابر خودِ عوارض پرداخت‌نشده است (قبلاً ۲۵ درصد بود).
- اعلام قیمت پایین‌تر از واقع در سند، علاوه بر جریمه، سود مشمول مالیات شما را هم در ظاهر کم نشان می‌دهد و می‌تواند بعداً مشکل‌ساز شود. قیمت واقعی را ثبت کنید.
- فروشنده باید بدهی مالیات املاک (Emlak Vergisi) را تا روز فروش پرداخت کرده باشد؛ خریدار معمولاً گواهی «بدهی ندارد» را می‌خواهد.
جزئیات هزینه‌های خرید و فروش در راهنمای هزینه‌ها و مالیات خرید.
۳. ارز، گواهی تبدیل ارز و قیمت به لیر
- قیمت در سند همیشه به لیر ترکیه ثبت می‌شود.
- اگر خریدار شما خارجی باشد، او موظف است هنگام انتقال سند گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi) ارائه کند که نشان می‌دهد پول خرید را از ارز خارجی به لیر تبدیل کرده است. این تکلیف خریدار است، نه فروشنده.
- پول فروش را به حساب بانکی خودتان در ترکیه بگیرید و از دریافت نقدی مبالغ بزرگ پرهیز کنید؛ رد پرداخت بانکی برای انتقال پول به خارج و پرونده‌ی مالیاتی ضروری است.
۴. انتقال پول فروش به خارج
طبق تصمیم شماره‌ی ۳۲ و دستورالعمل اداره‌ی کل ثبت، درآمد و پول فروش ملک خارجیها، پس از کسر مالیات و تعهدات مشابه، از طریق بانکها آزادانه به خارج قابل انتقال است.
اما در عمل برای ایرانی‌ها:
- بانک‌های ترکیه به دلیل مقررات بین‌المللی تحریم، معمولاً انتقال مستقیم به ایران را انجام نمیدهند.
- راه‌های قانونی شامل انتقال به حسابی به نام خودتان در کشور ثالث، یا نگه داشتن پول در حساب ترکیه است. بانک معمولاً سند فروش، رسید پرداخت مالیات و مدارک هویتی را می‌خواهد.
- از صرافی‌های غیرمجاز و انتقال‌های بدون مدرک دوری کنید؛ هم ریسک از دست رفتن پول دارد و هم ممکن است حساب بانکی‌تان را مسدود کند.
راهنماهای انتقال پول برای ایرانیان و حساب بانکی برای ایرانیان را ببینید.
۵. اگر ملک را برای شهروندی خریده‌اید
روی سند ملکی که برای شهروندی ترکیه از راه سرمایه‌گذاری استفاده شده، قید عدم فروش ۳ ساله ثبت می‌شود. تا پایان این مدت نمی‌توانید ملک را بفروشید یا منتقل کنید. شرایط کامل و موارد خاص در راهنمای قاعده‌ی ۳ ساله‌ی شهروندی.
۶. چک‌لیست پیش از فروش
- تاریخ ثبت سند را دیدم: آیا از ۵ سال گذشته است؟
- اگر کمتر از ۵ سال است، سود تعدیل‌شده با Yİ-ÜFE را با حسابدار حساب کردم.
- درباره‌ی تقسیم ۴ درصد عوارض سند با خریدار کتبی توافق کردم.
- بدهی مالیات املاک و شارژ ساختمان را صاف کردم.
- قید ۳ ساله‌ی شهروندی (اگر دارد) پایان یافته است.
- پول را به حساب بانکی خودم می‌گیرم و رسیدها را نگه می‌دارم.
سؤال‌های پرتکرار
اگر خانه‌ام در ترکیه را زودتر از ۵ سال بفروشم چقدر مالیات می‌دهم؟
سود فروش پس از تعدیل قیمت خرید با تورم (Yİ-ÜFE) و کسر معافیت ۱۵۰ هزار لیری سال ۲۰۲۶، با نرخ پلکانی ۱۵ تا ۴۰ درصد مالیات دارد. به خاطر تعدیل تورم، سود مشمول مالیات معمولاً بسیار کمتر از سود ظاهری است.
هزینه‌ی انتقال سند در فروش ملک با کیست؟
عوارض سند ۴ درصد قیمت است و طبق قانون نصف آن با خریدار و نصف با فروشنده است، مگر اینکه کتبی طور دیگری توافق کنید.
پول فروش خانه در ترکیه را میتوانم به ایران بفرستم؟
قانون ترکیه انتقال پول فروش ملک خارجیها را پس از کسر مالیات از طریق بانک آزاد میداند، اما بانکها به دلیل مقررات تحریم معمولاً مستقیم به ایران انتقال نمیدهند. راه قانونی رایج، انتقال به حسابی به نام خودتان در کشور ثالث است.
این راهنما را تیم تحریریه‌ی ونیرا از روی قوانین، آیین‌نامه‌ها و اطلاعیه‌های رسمی ترکیه نوشته و ۱۴ آبان ۱۴۰۵ بازبینی کرده است. اطلاعات عمومی است، نه مشاوره‌ی حقوقی؛ پیش از هر پرداخت، شرایط روز را با مرجع رسمی یا وکیل تأیید کنید. روش تهیه و بازبینی راهنماها
