انواع سند ملک در ترکیه: کات مولکیتی، کات ایرتیفاکی، سند مشاع، زمین و تارلا

آخرین بررسی: آبان ۱۴۰۵. بر اساس قانون مالکیت آپارتمان‌ها (۶۳۴)، قانون ثبت (۲۶۴۴، ماده‌ی ۳۵) و آیین‌نامه‌ی اجرایی قانون تابعیت (ماده‌ی ۲۰). این راهنما مشاوره‌ی حقوقی نیست؛ برای سند مشخص خود از وکیل یا کارشناس ونیرا کمک بگیرید.

در ترکیه «سند دارد» کافی نیست؛ مهم است چه نوع سندی. دو ملک با قیمت یکسان می‌توانند از نظر حقوقی، اقامت، شهروندی و فروش دوباره کاملاً فرق داشته باشند. نوع مالکیت در خود سند و سامانه‌ی ثبت نوشته می‌شود.

۱. مالکیت آپارتمانی (Kat Mülkiyeti)

• برای واحد مستقل در ساختمان تمام‌شده که پایان‌کار گرفته است.
• شما مالک خود واحد (آپارتمان، مغازه) هستید و به همراه آن، سهمی از زمین (Arsa Payı) و فضاهای مشترک دارید.
• کامل‌ترین و امن‌ترین نوع سند برای خریدار آپارتمان است.

۲. حق ساخت طبقه (Kat İrtifakı)

• برای واحدی که ساختمانش هنوز در حال ساخت است یا تمام شده اما سندش هنوز به مالکیت آپارتمانی تبدیل نشده.
• حقی است که روی سهم زمین ثبت می‌شود و به واحد مشخصی در نقشه اشاره دارد.
• طبق قانون، پس از صدور پایان‌کار باید به مالکیت آپارتمانی تبدیل شود. پایان‌کار
• برای پیش‌خرید طبیعی است؛ برای ساختمان قدیمی که سال‌هاست تمام شده، باید بپرسید چرا هنوز تبدیل نشده.

۳. سند مشاع یا سهمی (Hisseli Tapu)

• چند نفر به‌صورت درصدی مالک یک ملک هستند، مثلاً هر کدام ۱/۴ یک قطعه زمین یا یک خانه.
• هیچ‌کدام مالک بخش مشخصی نیست؛ فقط سهم دارد.
• در قانون مدنی ترکیه دو حالت دارد: مالکیت سهمی (Paylı Mülkiyet) که هر شریک سهم مشخص دارد و می‌تواند آن را بفروشد، و مالکیت جمعی (Elbirliği Mülkiyeti) مثل ارث تقسیم‌نشده که تصمیم‌ها با همه است.
• برای خریدار خارجی پرریسک است. جزئیات: ریسک‌های سند مشاع زمین.

توجه: «سند مشترک» زن و شوهر روی یک آپارتمان هم از نظر فنی مالکیت سهمی است، اما روی یک واحد مالکیت آپارتمانی؛ این با «سهم زمین» که بنگاه‌ها می‌فروشند فرق دارد. اقامت با سند مشترک

۴. سند زمین (Arsa Tapusu)

• زمینی که در طرح شهرسازی برای ساخت در نظر گرفته شده است.
• اگر ساختمانی روی آن باشد اما ثبت یا مجوز نداشته باشد، در سند دیده نمی‌شود.
• خارجی‌ها طبق ماده‌ی ۳۵ قانون ثبت باید طرح ساخت روی زمین خالی را ظرف دو سال برای تأیید به وزارت مربوط بدهند. سقف کلی هم وجود دارد: ملک خارجی‌ها در هر بخش (ایلچه) حداکثر ۱۰ درصد مساحت قابل تملک و برای هر نفر در کل کشور ۳۰ هکتار.

۵. خانه‌ی مستقل یا ویلا (Müstakil Tapu)

• خانه‌ی مستقلی که روی قطعه زمین خودش است و کل زمین مال شماست. در سند معمولاً نوع ملک چیزی مثل «خانه و زمین» نوشته می‌شود.
• بسیاری از «ویلاهای» داخل مجتمع در واقع واحدهای مالکیت آپارتمانی در یک قطعه‌ی مشترک‌اند، نه خانه‌ی مستقل. در سند ببینید کل قطعه به نام کیست.
• بررسی کنید ساختمان روی سند ثبت شده و پایان‌کار دارد؛ وگرنه شما فقط زمین خریده‌اید.

۶. زمین کشاورزی (Tarla)

• زمینی با کاربری کشاورزی که در طرح شهرسازی برای ساخت‌وساز در نظر گرفته نشده یا ساخت در آن محدود است.
• بنگاه‌هایی که می‌گویند «به‌زودی مسکونی می‌شود» معمولاً سندی برای این حرف ندارند.
• تقسیم زمین کشاورزی به قطعه‌های کوچک هم قانوناً محدود است؛ برای همین بیشتر به‌صورت سهم مشاع فروخته می‌شود.

۷. رنگ سند: صورتی و آبی

در سندهای کاغذی قدیمی، رایج است که:

• صورتی (Pembe Tapu) برای آپارتمان (مالکیت آپارتمانی و طبق برخی منابع، حق ساخت طبقه هم)،
• آبی (Mavi Tapu) برای زمین، زمین کشاورزی و ملک‌های روی زمین مستقل.

منابع ترکی درباره‌ی رنگ‌ها کاملاً یکسان نیستند و سندهای جدید با کد QR طرح متفاوتی دارند. به رنگ تکیه نکنید؛ خود عبارت «نوع مالکیت» و «نوع ملک» (Nitelik) در سند و سامانه‌ی ثبت ملاک است.

۸. کدام سند برای اقامت و شهروندی؟

نوع سند	اقامت ملکی	شهروندی
مالکیت آپارتمانی (مسکونی)	بله	بله
حق ساخت طبقه	تحویل‌نشده جای زندگی نیست؛ تمام‌شده معمولاً پذیرفته می‌شود (تأیید رسمی صریح پیدا نکردیم)	بله
زمین با ساختمان	اگر مسکونی و قابل سکونت باشد	بله
زمین خالی یا زمین کشاورزی	نه	نه
سهم مشاع زمین	نه	نه

• اقامت: ملک باید مسکونی باشد و خودتان در آن زندگی کنید؛ مغازه و زمین کافی نیست. اقامت با خرید ملک
• شهروندی: طبق اصلاحیه‌ی ماده‌ی ۲۰ آیین‌نامه‌ی تابعیت، ملک باید مالکیت آپارتمانی، حق ساخت طبقه یا زمینی با ساختمان روی آن باشد؛ راه شهروندی با خرید زمین خالی و زمین کشاورزی بسته شده است. شهروندی با خرید ملک

۹. سه سؤال پیش از امضا

1. نوع مالکیت در سند دقیقاً چیست؟
2. نوع ملک (Nitelik) با چیزی که می‌بینید یکی است؟ (مثلاً سند می‌گوید «زمین» ولی ویلا ساخته‌اند.)
3. آیا سند کامل به نام شما می‌آید یا فقط درصدی از یک ملک؟

سؤال‌های پرتکرار

فرق سند صورتی و آبی در ترکیه چیست؟

در سندهای قدیمی، صورتی معمولاً برای آپارتمان و آبی برای زمین و ملک روی زمین مستقل بود. منابع درباره‌ی جزئیات یکسان نیستند؛ ملاک اصلی، نوع مالکیت و نوع ملکی است که در سند نوشته شده.

با سند کات ایرتیفاکی می‌شود اقامت یا شهروندی گرفت؟

برای شهروندی، حق ساخت طبقه طبق آیین‌نامه پذیرفته می‌شود. برای اقامت باید در ملک زندگی کنید، پس واحد تحویل‌نشده کافی نیست؛ پیش از خرید با کارشناس چک کنید.

خارجی‌ها در ترکیه می‌توانند زمین بخرند؟

بله، با محدودیت: ملک خارجی‌ها در هر بخش حداکثر ۱۰ درصد و برای هر نفر ۳۰ هکتار در کل کشور است و برای زمین خالی باید ظرف دو سال طرح ساخت به وزارت داده شود. زمین خالی برای اقامت و شهروندی پذیرفته نمی‌شود.